Руководство Сбербанка все-таки решилось на повышение ставок по ипотечному кредитованию, вопреки прошлогодним устным пожеланиям Владимира Путина. Судя по всему, российским банкам удалось уговорить администрацию президента, и еще в январе в СМИ появилась информация о том, что банкам разрешат поднимать ипотечные ставки. В подтверждение этому, в марте 2014 года ВТБ24 и "Газпромбанк" почти одновременно повысили проценты на "квартирные кредиты". И таким образом, Сбербанк стал последним в тройке крупнейших российских банков-игроков на рынке ипотечного кредитования, который изменил условия кредитования для своих будущих клиентов.

Теперь россиян лишили относительно дешевой ипотеки. Процентные ставки по самым популярным программам "Приобретение готового жилья" и "Приобретение строящегося жилья" составили 13—14 % годовых. А в случае, если сумма кредита больше установленного размера для каждого региона, то ставка увеличивается еще на 0,5%, то есть до 13,5-14,5 % годовых. Проценты по другим популярным программам "Строительство жилого дома" и "Гараж" достигли 14, а в некоторых случаях 15 % годовых. По программе "Загородная недвижимость" достигли 14,5% годовых.

На период до государственной регистрации ипотеки по всем вышеперечисленным программам ставка увеличивается на 1 %. Надбавка к ставке при оформлении кредита по двум документам составляет 0,25—0,5 %. Ранее процентные ставки по программам "Приобретение готового жилья", "Загородное жилье", "Приобретение строящегося жилья" варьировались от 12,5 % до 13,5 % годовых, "Строительство жилого дома", "Гараж" — от 13 % до 14 % годовых.

"Проблема заключается в снижении объемов ресурсов банков. За последние месяцы фондирование подорожало на 2 %, кроме того, произошло повышение ставок Центробанка России. А поскольку банки не могут работать в убыток, они перекладывают убытки на заемщиков. Убытки в данном случае надо исключать, и поэтому произошло повышение ставок по ипотеке в среднем на те же 2 %. Если Сбербанк поднял на меньший размер свои ставки по ипотеке, значит у него есть дополнительные ресурсы, позволяющие покрыть часть затрат", – комментирует ситуацию главный экономист по страна СНГ и Росси банка HSBC Александр Морозов. – "В целом рынок несильно пострадает от произошедшего. Проблема ликвидности – проблема структурная, а не проблема отдельно взятых банков. К тому же она решается за счет рефинансирования ставок Центрального Банка. Повышение ставок связано с другим явлением и имеет другой характер – подорожали ресурсы".

Информация о повышении процентных ставок появилась на следующий день после заявления руководителя Сбербанка Германа Грефа, сделанного 30 июня, о том, что кредитная организация не намерена менять ставки по кредитам и депозитам в июле.

"Что касается повышения или понижения ставок по кредитам и депозитам, мы такого не планируем. В ближайший месяц вряд ли будет какое-то движение", - сказал Греф журналистам.

Но уже с 1 июля 2014 года банк повысил свои ставки. До наступления лета крупнейший банк страны ежедневно принимал около 25 тысяч заявок на получение ипотечных кредитов в день. Так, в апреле Сбербанк обрабатывал в среднем 26 тысяч заявок на жилищные кредиты, а уже в мае наступило охлаждение спроса. Видимо, чтобы избежать оттока клиентов, банк предложил клиентам сразу несколько ипотечных акций по сниженным ставкам. Было заявлено о снижение ставки на 0,5 % для заемщиков по фиксированным суммам, величина которых устанавливается для каждого региона России отдельно. Это связано с тем, что в крупных мегаполисах и в небольших населенных пунктах в регионах стоимость жилья разной категории может существенно отличаться. И Сбербанк, исходя из среднерыночной ценовой политики намерен назначать ставки уже на местах.

На сегодняшний день минимальные ставки по отношению к специальным ипотечным продуктам составили 9,5 %. А в целом основные ипотечные программы остановились на 11 %. Также банком предлагаются акции для покупателей жилья на первичном рынке и для молодых семей – 13 % сроком на 13 месяцев в первом случае и 11,5 % годовых во втором. Семьям с одним ребенком предоставляется скидка в 1,1 %, с двумя детьми 2,5%. Но эти акции никак не повлияют на ситуацию с ипотечным кредитованием в целом по рынку, даже несмотря на то, что Сбербанк является главным кредитором физических лиц в России.

"У нас сейчас дела с банковской ликвидностью обстоят плохо. Произошло это, потому что курс рубля снизился, что не могло не сказаться на банковских резервах. Так что снижение ликвидности, привело к росту ставок на ипотеку", – комментирует ситуацию директор Банковского института Высшей школы экономики Василий Солодков. – "Кроме того, центральный банк увеличил ставку рефинансирования, что также сказалось на росте ставок и по потребительским кредитам, и по ипотеке. Возможно, через некоторое время ситуация каким-то образом может улучшиться, но пока она неблагоприятная".

Повышение ставок Сбербанком, ВТБ24 и "Газпромбанком" было бы объяснимо, если бы они последовали примеру всех участников рынка.

Однако многие финансово-кредитные организации не собираются повышать ипотечные ставки. Райффайзенбанк, "Уралсиб", Абсолют Банк и Связь-банк однозначно заявили, что не планируют повышать ставки по ипотеке. А в пресс-службе Банка Москвы заявили, что планируют в ближайшее время снизить ставку по ипотеке на 0,5 %. На сегодняшний день ипотека под залог готового жилья в Банке Москвы предоставляется по ставке 12,75-13,65 %.

По мнению экспертов, ожидать, что примеру Банка Москвы последуют и другие кредитные организации, и часть рынка, таким образом, будет отобрана у крупнейших игроков, не стоит.

"Рост процентных ставок вполне объясним, так как сейчас в целом макроэкономическая ситуация складывается таким образом, что банкам просто необходимо повышать ставки на ипотечные кредиты. Вдобавок, возможно, будут предприняты негативные для российского банковского сектора меры по межбанковскому кредитованию со стороны США. И тогда ситуация ухудшится еще сильнее", – считает главный экономист, руководитель центра макроэкономического анализа "Альфа-банка" Наталья Орлова. – "На фоне всех этих событий ожидать снижения ставок в целом по рынку тоже не стоит".

Эксперты объясняют рост процента за ипотеку повышением ставок на депозитные вклады, что заставляет банки искать новые способы сохранения маржи. Но подобные способы решения проблемы больше подходят небольшим банкам. Более того, поднятие ставок Сбербанком негативно скажется на росте ипотечного рынка в целом. Особенно сильно пострадает инвестиционная ипотека, занимающая немалую долю рынка. В результате некоторые клиенты, ранее планировавшие взять кредит в крупнейшем банке России, могут "разойтись" по другим кредитным организациям. Но на ситуацию в целом это не повлияет.

"Конкуренция – полезное явление. Если ряд банков попытаются увести из Сбербанка какую-то незначительную часть клиентов, для рынка это будет хорошо. Хотя вряд ли они смогут составить конкуренцию Сбербанку", - считает главный экономист по страна СНГ и Росси банка HSBC Александр Морозов.

Напомним, что Сбербанк поднял процентные ставки по рядку депозитных продуктов для физических лиц на 0,25-1,2 %. И почти сразу было объявлено, что 1 июля этот госбанк увеличивает ставки по ипотечным кредитам на 0,5-1 %. Таким образом, теперь минимальная ставка по стандартным программам составляет 11%.

На это решение могло повлиять и повышение Банком России ключевой ставки до 7,5 %, которое произошло в марте-апреле этого года. Этот шаг привел к росту стоимости фондирования для основных участников рынка ипотечного кредитования. Некоторые банки удерживали ставки на прежних уровнях, так как надеялись, что фондовые рынки наконец-то стабилизируются. Но этого не произошло, и банки один за другим стали повышать свои ставки. Происходящая сейчас коррекция ставок уже осенью негативно скажется на темпах роста выдачи ипотечных кредитов. Статистика Центробанка России должна будет появиться уже в октябре-ноябре этого года. Тогда и можно будет говорить о том, насколько негативно сказались факторы повышения депозитных ставок и решение ЦБ о поднять ключевую ставку.

Напомним, что по итогам января-апреля текущего года рост рынка ипотеки составил около 45% в денежном выражении. Эксперты АИЖК тогда заявляли об ожидаемом увеличении ипотечного кредитования по итогам 2014 года до 30%.

Впрочем, АИЖК сделает все возможное для того, чтобы достигнуть ожидаемого уровня. Агентство, не являясь коммерческой организацией, получает большую часть средств на рефинансирование кредитов из бюджета, имеет возможности решить этот вопрос, если сумеет договориться с банками о дополнительных инструментах привлечения заемщиков. В АИЖК уже заявили о том, что повышать свои ставки агентство не намерено, и для решения поставленных задач сосредоточит свои усилия на рынок социальной ипотеки. Такая политика агентства частично сдержит негативный эффект от роста процентов за жилищные кредиты, так как для него важен сам по себе рост кредитования, а не показатели прибыли.

Конкуренция

ВТБ24 – главный конкурент Сбербанка на рынке ипотечного кредитования -увеличил свои ставки в марте этого года – на 0,4%. Это произошло сразу после объявления о росте ключевой ставки Центрального Банка. Тогда примеру ВТБ24 последовали сразу несколько крупных российских кредитных организаций. На этом, судя по всему, тенденция по удорожанию кредитов на квадратные метры на рынке прекратилась.

Ожидать повышения ставок на ипотеку после нынешнего шага Сбербанка не стоит. Однако ситуация на рынке остается нестабильной – банки зависят от ситуации на финансовых рынках, которая в течение последнего года складывается не в пользу российских компаний. Поэтому, никто не рискует однозначно утверждать, что до конца года не произойдет очередное удорожание ипотеки. Представители ВТБ24 отмечают в своих заявлениях для СМИ, что банк продолжит внимательно отслеживать ситуацию, чтобы вовремя принять соответствующее решение.

ВТБ24 пока может себе это позволить – по данным за первый квартал этого года кредитная организация выдала на 63,3% больше ипотечных кредитов, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года.

Но в целом по рынку прогнозы пессимистичные. Эксперты полагают, что ипотечные кредиты к концу года в России подорожают и станут недоступными для значительной части населения страны. Согласно подсчетам аналитиков, при повышении ставок по жилищным кредитам на 1,5 % россияне лишатся возможности на их получение, так как на обслуживание займа среднестатистическому гражданину придется тратить 57-63% своего ежемесячного дохода.

"Среди российских финансово-кредитных организаций единственный банк, который обладает ресурсной базой для выдачи необходимого рынку объема ипотечных кредитов – это Сбербанк. У других банков денег на это практически нет. И по большому счету клиентам некуда деваться. Но помимо повышения ставок на ипотеку, есть еще и экономическая ситуация в стране. Когда человек берет ипотечный кредит, он рассчитывает, что будет выплачивать его продолжительное время", – говорит директор Банковского института Высшей школы экономики Василий Солодков. – "Сейчас же, когда экономика входит в рецессию, многие могут отказаться от подобных шагов. Да, правительство пытается рапортовать о том, что все идет хорошо, но у нас идет спад продаж и спад объемов производства. И поэтому наученные горьким опытом граждане, понимают, что в таких обстоятельствах лучше ограничить себя, чем впоследствии лишаться жилья и терять на процентах".

По данным Центрального Банка на 1 мая 2014 года портфель ипотечных кредитов составил 2,9 трлн рублей, то есть увеличился за первый квартал на 9,4 %. При этом, средневзвешенная ставка по таким займам, выданным в уже апреле, выросла до 12,3 %, тогда как в марте она составляла 12 %, а в январе - 12,3 %.

Интерес к ипотеке продолжает сохраняться сохраняется на очень высоком уровне, но замедление неминуемо, считают аналитики. Правда, для этого потребуется достаточно большой промежуток времени.

"Рынок ипотечного кредитования до весны этого года рос быстрее всех ожиданий и прогнозов. Видимо, сказывается отток средств с депозитов, клиенты напуганы этой волной отзывов лицензий у небольших банков, и идут в ипотеку", – комментирует ситуацию главный экономист, руководитель центра макроэкономического анализа "Альфа-банка" Наталья Орлова. – "Зимой мы видели всплеск активности заемщиков, можно сказать, что он был в некотором смысле даже спекулятивным, потому что людям надо было куда-то девать свои деньги. И потому меньше желающих вложиться в недвижимость, используя при этом ипотечное кредитование не стало. Так что сейчас говорить об возможном оттоке клиентов в ближайшее время не стоит".

Александр Морозов из HSBC считает, что однозначно ждать в рядах заемщиков по ипотечным кредитам бывших клиентов "закрытых" банков не стоит.

"По тому, что мы видим на рынке, люди забирают свои деньги из проблемных банков и перекладывают их в крупные банки с государственным участием. И кредитования это не очень касается, потому что малые банки, в которые эти люди несли свои деньги из-за высоких ставок по депозитам, как правило, не выдавали ипотеку – не хватало ресурсов. Думаю, что ожидать притока на ипотечный рынок денег из депозитных вкладов можно при одном условии – что люди не хранят свои сбережения "под матрасом"" - говорит Морозов.

Это связано также и с ослаблением курса рубля, и с высокой волатильностью на валютном рынке. Если ранее россияне старались инвестировать свои рублевые сбережения в жилую недвижимость, используя ипотеку, то теперь совокупность всех факторов снизит долю заемщиков-инвесторов, и темпы роста остановятся на уровне 20-25 %.

• ВТБ24
• Сбербанк России