Рынок московской, как и российской в целом, недвижимости ожидают непростые времена. Цена на нее во всех сегментах в обозримой перспективе в лучшем случае не будет расти, поскольку сложная экономика в экономике в целом снижает платежеспособный спрос на недвижимость и затрудняет реализацию новых девелоперских проектов. В то же время именно недвижимость может стать своего рода спасательным кругом, как минимум, для банковского сектора экономики страны – ипотечное кредитование станет, возможно, единственным растущим сектором банковских услуг. А сами сделки по недвижимости – если не выгодным, то, как минимум, надежным инструментом сбережения и накопления денежных средств. При этом именно сейчас особенно остро должен быть поставлен вопрос о доступности жилья для основной массы населения страны – в том числе, и в качестве одной из ключевых экономических и социальных задач нашей страны. К этой задаче уже нужно относиться не как пусть к важной, но лишь частности, а как к одной из основ новой модели роста нашей экономики, сутью которой должно стать создание условий, благоприятных для роста эффективности отечественного производителя.

Об этих и других ключевых тенденциях и перспективах рынка столичной недвижимости шла речь на состоявшейся в Москве конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Начальник управления маркетинговой стратегии и исследований банка ВТБ24 Валерий Лепетиков в своем докладе на конференции отметил, что ипотечное кредитование на сегодня остается одним из немногих «светлых секторов» российской финансовой сферы, которая в целом, к сожалению, становится все мрачнее и мрачнее.

- Нам, розничным банкирам, из макроэкономических факторов экономики прежде всего интересны денежные доходы населения, - отметил он. – В 2014 году здесь мы видим не рост, а падение, а в 2015 году в лучшем случае это падение остановится. Тем не менее, наша банковская система в своем развитии опережает экономику в целом.
При этом, подчеркнул Валерий Лепетиков, в последнее время наметилась тенденция, когда населением более привлекательным способом вложения средств начали рассматриваться не банковские вклады, а покупка недвижимости. Хотя до сих пор в кредитной линейке банков пока превалируют потребительские кредиты, а темпы роста ипотеки нельзя назвать высокими, при этом в ипотеке есть огромный резерв роста.

- Доля ипотечного кредитования в России составляет примерно 4% от общего уровня кредитов населению, в то время как в Англии она составляет почти 80% – заявил он. – Эта ситуация исправляется, идет значимый рост ипотеки в жилищных сделках. За три года их доля выросла в 2 раза – с 11% до 23%. Мы наблюдаем, что ипотека становится все более значимым фактором рынка недвижимости, что является хорошим признаком. Растет доля ипотеки и в розничном кредитовании, поскольку по потребительскому кредиту россияне уже закредитовались и ипотека единственный сектор, которому есть куда серьезно расти. Поэтому можно сказать, что ипотека и сектор продаж жилья – это то немногое светлое, что поможет банковскому сектору и экономике в целом пережить сегодняшние непростые времена.

Руководитель аналитического центра компании IRN. RU Олег Репченко заявил в своем докладе на конференции, что санкции Евросоюза и США могут затруднить финансирование новых девелоперских проектов и привести к снижению платежеспособного спроса на жилье. Причем проблемы со спросом возникнут раньше, чем с предложением на рынке недвижимости. Фактически, санкции ограничивают доступ российских банков и компаний к зарубежным финансам.

- Далеко не все наши строители финансируются на иностранные средства, но европейские кредиты в строительной отрасли играют определенную роль, - отметил он. – Подорожание кредитных ресурсов неизбежно затронет строительную отрасль, которая всегда очень сильно зависела от заемных финансов. На текущих проектах дефицит ликвидности вряд ли скажется, так как по ним уже открыты кредитные линии. Однако при поиске финансирования для новых проектов девелоперы могут столкнуться с серьезными трудностями, что в итоге приведет к сокращению объемов предложения. Но это будет не в ближайшее время, а примерно через два года.
Зато платежеспособный спрос на рынке недвижимости рискует ощутить последствия западных санкций уже этой осенью.

- Во-первых, рост ключевой ставки ЦБ вынудит банки поднять ставки по ипотечным кредитам, а, во-вторых, из-за подорожания бизнес-кредитов уп2адут доходы потенциальных покупателей жилья – мелких и средних предпринимателей, - подчеркнул Олег Репченко. – Таким образом, спрос сократится раньше, чем объемы предложения, что скажется и на ценах объектов. Рублевые цены могут снизиться на 5-10%, в валюте они могут просесть еще сильнее. Особенно это явно проявится на офисной недвижимости, расценки на которую определяются именно в валюте.

Олег Репченко отметил, что, несмотря на такую сложную ситуацию, именно по причинам общей неопределенность в экономике и, в частности, в финансовом секторе, инвестиционная привлекательность недвижимости сохраняется. То же можно сказать о недвижимости, как о средстве сбережения денег. В рублях сохранять их рисковано, в валюте также, поскольку эти инструменты не являются чисто экономическими и подвержены политическим воздействиям. Дефолт до конца года, по его словам, конечно, ждать не стоит и кризисные явления в банковской сфере, связанные с нехваткой средств, не окажут заметного негативного влияния на экономику. Но при этом именно недвижимость становится практически безальтернативным средством сбережения средств населения, не связанным с особыми рисками – поэтому ожидать существенного падения цен на нее не приходится.

Руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин в ходе конференции обратил внимание участников на тот факт, что сегодня в России основными факторами риска на рынке коммерческой недвижимости являются политические обстоятельства. Это ситуация вокруг кризиса на Украине, санкции Запада, введенные против России и ответные меры нашей страны. Также это неопределенность в связи с предлагаемым внесением изменений в налогообложении, низкие темпы роста экономики страны и возрастание общемировой финансовой нестабильности.

- Однако к августу 2014 года эти факторы не оказали существенного влияния на основные показатели рынка коммерческой недвижимости, - отметил он. – Цены продаж помещений, по сравнению со вторым кварталом 2013 года во всех сегментах остались примерно на том же уровне, арендные ставки также остались стабильными. В целом можно отметить тенденцию на снижение инвестиций в коммерческую недвижимость вследствие возросших рисков в экономике России.
Дмитрий Рощин огласил свой прогноз, что до конца текущего года на рынке коммерческой недвижимости сохранится стабильность.

- Возможно снижение арендных ставок и цен продаж в офисном сегменте на уровне 1-3%, на торговые и складские помещения аренда и цены продаж сохранятся на текущем уровне – добавил он.

Аспирант кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Александр Апальков на конференции высказал мнение, что сегодня процесс формирования рынка доступного жилья является самым приоритетным направлением социально-экономической политики страны. Важность его определяется наличием множества проблем в жилищной сфере. Он отметил, что рынок жилья сегодня имеет спекулятивный характер и до сих пор сопровождался постоянным ростом цен на жилье, все более сдерживавшим его доступность для большей части населения.

- Необходимость развития организационно-экономического механизма функционирования рынка доступного жилья для населения является одной из современных и наиболее актуальных задач для российской экономической и социальной политики на текущем этапе, - добавил он.