Минстрой России разработал методику оценки спроса на жилье эконом-класса. Есть ли у регионов такой спрос?

По мере роста объемов строительства жилья и удовлетворения потребностей населения оценка спроса на жилье, его прогнозирование становятся для застройщиков и риэлторов все более актуальными. Однако точной структуры спроса, статистики, сколько жилья какого класса потребуется в ближайшей перспективе, по большому счету, не существует.

Тенденции превышения спроса над предложением на рынке жилой недвижимости и повышение доступности ипотечного кредитования пока нивелируют разницу предлагаемого жилья и возрастающих требований населения к характеристикам покупок. Маркетинговые службы девелоперов проводят собственные исследования на конкретных территориях, пытаясь расширить предлагаемую линейку продуктов, исходя из изменений психологии потребления и портретов покупателей. Как правило, разнообразие продукта происходит за счет смешения характеристик классов жилья, внесения в проекты эконом-класса элементов, повышающих комфортность и статусность жилого помещения.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ своим приказом №285-пр от 10.06.2014 утвердило «Методические рекомендации по оценке потенциального объема спроса на жилые помещения при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Рекомендации разработаны в целях отбора земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства в рамках указанной программы. В соответствии с целью программы 60% возводимого жилья должно соответствовать эконом-классу. Рекомендации содержат методики оценки уровня дохода граждан, имеющих право на приобретение жилья эконом-класса, потенциального объема спроса на жилье эконом-класса, потенциального объема спроса на жилье по рыночной цене.

Потенциальный объем спроса граждан на жилье экономического класса – это общая площадь жилья эконом-класса, которое может быть приобретено гражданами, имеющими право на его приобретение в рамках программы на территории, образующей локальный рынок жилья с помощью собственных средств и ипотечных кредитов. Субъектам РФ рекомендуется использовать показатель максимального уровня дохода, установленного в регионе, либо (при отсутствии соответствующего нормативного акта) признавать его равным 120% среднедушевого денежного дохода в субъекте РФ за последний отчетный год по данным Росстата. Показатель минимального дохода рассчитывается по указанной в рекомендациях формуле как среднедушевой доход домохозяйства из 3-х человек, достаточный для приобретения жилья эконом-класса общей площадью 54 кв.м. с использованием стандартного ипотечного кредита (80% от стоимости жилья) и максимально допустимой долей платежа 35% дохода домохозяйства.

При отборе земельных участков, застройщиков и проектов определяется доля домохозяйств (средний доход которых не ниже минимального и не выше максимального уровня дохода), обеспеченность общей жилой площадью которых ниже установленной нормы в регионе (если не установлена – 70% от среднедушевой обеспеченности).

Сравнив официальные данные Росстата (на сегодняшний день – за 2012 г.), оперативные данные за 2013-2014 гг. и заявки субъектов РФ на участие в программе «Жилье для российской семьи» в 2014-2017 гг., при самых грубых подсчетах можно выделить четыре группы регионов (независимо от объективных причин принятия определенных решений):

те, кто схватился за программу, как за соломинку, и надеется построить с ее помощью жилья в 2-3-4 раза больше собственных ежегодных показателей (Карачаево-Черкесская Республика, Вологодская, Иркутская области), таких чуть больше 5% из подавших заявки на участие в программе;

те, для кого программа станет хорошим подспорьем в обеспечении потребностей жителей, и кто введет в эксплуатацию объем квартир эконом-класса, сопоставимый с ежегодным объемом жилищного строительства всех видов (Приморский, Пермский края; Республики Бурятия, Калмыкия; Архангельская, Волгоградская, Орловская, Тульская области), их почти 20%;

те, кто считает оптимальным дополнительное возведение жилья эконом-класса в объеме, вдвое-втрое меньше ежегодно сдаваемых жилых площадей (Республики Алтай, Татарстан, Тыва; Краснодарский край, Брянская, Владимирская, Воронежская, Ивановская, Костромская, Курганская, Пензенская, Самарская, Тамбовская, Томская, Ульяновская, Челябинская области и др.), это около 30% подавших заявки;

те, где квартиры эконом-класса планируется построить в объемах, кратно (в 5-10-20 раз) меньше показателей ежегодно вводимого жилья (Новосибирская, Новгородская, Кемеровская, Калининградская, Ростовская, Астраханская области; Забайкальский, Алтайский края; ХМАО, Чеченская Республика, Республика Удмуртия и др.). Регионов с подобной позицией свыше 40%.

Процесс подписания трехсторонних Соглашений субъектов РФ с Минстроем России и Агентством ипотечного жилищного кредитования на участие в программе «Жилье для российской семьи» только начался, заявки регионов могут быть скорректированы по мере отбора земельных участков и застройщиков. Поставленная государственная задача – увеличить объем строительства квартир эконом-класса, снизить стоимость квадратного метра, чтобы до конца 2017 года жилье смогли приобрести почти 500 тысяч семей со средним достатком – не только прагматична, но и амбициозна. Поскольку у населения меняется представление о доступности и комфортности жилья, качестве жизни и окружающей среды – неизбежно влияние появившейся в строительстве тенденции включения в проекты жилых домов эконом-класса элементов комфорт- и даже бизнес-класса. Кроме того, строительство новой инженерной инфраструктуры даст новый импульс развитию территорий (прежде всего, городским поселениям и округам), общественного самоуправления и улучшению предпринимательского климата. Что в виде налоговых поступлений выгодно регионам не меньше, чем решение жилищных проблем населения.

Бизнесу, чьи предложения и проекты по включению в «Жилье для российской семьи» рассматривают органы власти, и которому в рамках программы предоставляют значительные преференции, дан зеленый свет. Ведь в соответствии с п.2.ст.90 Конституции Российской Федерации Указы и распоряжения Президента РФ обязательны для исполнения на всей территории России. А именно в Указе Президента РФ от 07.05.2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» поставлены задачи до 2020 г. предоставления доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия; до 2018 г. - создания возможностей улучшения жилищных условий граждан не реже одного раза в 15 лет; ежегодной выдачи 815 тысяч ипотечных жилищных кредитов; снижения стоимости 1 кв.м на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса. Механизмом реализации задач как раз и является государственная программа, «предусматривающая строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям».