Президент РФ подписал принятый Федеральным собранием закон о некоммерческом найме жилья.

Его официальное название "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования". Если он будет реализован в соответствии с заложенными в нем положениями, это станет настоящей революцией на рынке жилой недвижимости.

Закон рождался очень долго. Работа над ним шла свыше 1,5 года. И далеко не все были согласны с его концепцией. Однако экономическая целесообразность и настойчивость президента РФ, который высказался в пользу этого законопроекта, все-таки победили. Вопрос сдвинулся с мертвой точки в 2012 году, когда появился президентский указ № 600 от 7 мая, где было дано поручение разработать все вопросы для того, чтобы ввести в стране институт некоммерческого найма жилья.

Принятый закон очень объемный, он требует изменений и дополнений в целый ряд законодательных актов: в Жилищный, Земельный, Налоговый и Градостроительный кодексы, в закон о регистрации недвижимости и еще в ряд других документов.

Следует отметить, что некоммерческое жилье отнюдь не российское изобретение. В Западной Европе это весьма распространенная практика. Во Франции существует жилье для бедных, которое равнозначно нашему социальному жилью, и жилье для семей с невысоким уровнем дохода – это и есть наш некоммерческий найм.

Почему страна остро нуждается в таком некоммерческом жилье? Главный инициатор закона, председатель комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская объясняет: после принятия новой редакции Жилищного кодекса встать на очередь для получения социального жилья могут лишь малообеспеченные граждане. Но в России существует огромный слой населения, который к этой категории не относится, но доходы этих людей таковы, что решить жилищные вопросы с помощью покупки квартиры или дома непосредственно или взять на эти цели ипотечный кредит они не могут. В итоге они попадают в «мертвую зону», когда у них нет ни первой, ни второй возможности. Очень многие из них не в состоянии так же арендовать жилье на рынке, так как оно очень дорого. В первую очередь это относится к Москве, Санкт-Петербургу, другим крупным городам. И никаких схем, как помочь этим людям, до сих пор не существовало. По мнению Галины Хованской, новый закон как раз и решает этот вопрос.

Как новый закон поможет этой категории граждан? Как поясняет депутат, некоммерческое жилье – это промежуточное звено между социальным и коммерческим жильем. Оно гораздо более доступное, чем коммерческое, с социальным его роднит то, что оно дается внаем, его нельзя приватизировать.

Некоммерческое жилье в первую очередь будет предоставляться очередникам, которые согласны не ждать, когда придет их очередь на получение социального жилья, а согласятся на условия некоммерческого найма. С ними будет заключаться договор на срок от одного года до десяти лет. Этот документ подлежит регистрации в отделах регистрации прав на недвижимость.

Возникает вопрос - а кто будет строить некоммерческое жилье, ведь строительство должно приносить выгоду? Поэтому параллельно идет работа по созданию стимулирующих мер для застройщиков. Галина Хованская полагает, что следует использовать четыре вида льгот или четыре уровня поддержки со стороны государства. Первый - предоставление земли на льготных условиях или даже бесплатно, второй - налоговые льготы (их введение пока не согласованы в окончательном варианте с Минфином), третий - прямое частичное субсидирование этого процесса со стороны местных властей. (Реально это возможно лишь в не дотационных регионах). И последний – коммерческое использование строительной или управляющей компанией нежилых помещений. При этом застройщик должен будет выполнить обязательное условие: плата за найм для жителей должна быть минимальной.

Проекты должны быть самоокупаемыми, иначе этот рынок не раскрутить. Другое дело, что вложенные в него средства, в зависимости от уровня поддержки, окупятся не сразу, как это бывает при реализации коммерческого жилья - срок возврата денег весьма большой, по некоторым расчетам, не менее 13 лет. Зато генерируется постоянный доход.

Но, пожалуй, самый интересный вопрос, который волнует всех: сколько будет стоить аренда такого жилья? Галина Хованская дает свой прогноз. В Москве и Санкт-Петербурге снять квартиру можно будет в два-три раза дешевле, чем на рынке. То есть это примерно 10 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Иная ситуация в провинции. Там некоммерческий наем, скорей всего, обойдется лишь на 10-20 процентов дешевле среднерыночной цены в силу того, что изначальная арендная плата в регионах гораздо ниже столичной в силу невысоких доходов местных жителей. Так что единого прейскуранта не будет, цена станет варьироваться в зависимости от местонахождения и качества жилья.

Но преимущество не только в цене, но и в надежности. Квартиросъемщик, заключая договор с государством или с УК, может быть уверен, что его не выставят на улицу, если вдруг найдется более выгодный клиент.

Однако Галина Хованская удовлетворена не всеми положениями закона. В нем предусмотрено, что с целью поощрения застройщиков до половины жилого фонда в таком доме может быть реализовано на коммерческой основе. Пропорции между двумя видами жилья устанавливают местные власти.

Галина Хованская говорит, что она отстаивала позицию, что весь дом должен иметь статус недоходного. В противном случае возникает конфликт интересов между жильцами по найму и жильцами-собственниками. У них разные права и обязанности, да и разные уровни доходов. И совмещать эти две категории жителей будет не просто. К тому же это существенно сократит объемы вводы некоммерческого жилья.

Поучаствовать в эксперименте по строительству некоммерческого жилья уже согласились Ленинградская, Московская, Самарская, Оренбургская, Орловская области и еще ряд других регионов, а также Москва. Чтобы реализовать проект, муниципалитетам следует сформировать объем заявок на некоммерческий найм и передать девелоперу земельный участок под застройку.

Галина Хованская надеется, что через какое-то время некоммерческое жилье станет основным видом жилья для жителей России. Главная цель данной программы – это решение жилищной проблемы для небогатой части среднего класса.