Фото: Индустриальные новости
Институт экономики города (ИЭГ) является одной из ведущих экспертных организаций, участвующих в разработке и совершенствовании нормативной правовой базы федерального, регионального и муниципального уровня по вопросам регулирования градостроительных, земельных отношений и развития рынка недвижимости. Занимается исследованием социальных и экономических проблем городских территорий.

- Татьяна Дмитриевна, в связи с ажиотажным спросом на жилье в первом квартале и его удешевлением для граждан в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи» – каковы прогнозы на изменения в обеспеченности населения жилой недвижимостью?

- В данный момент существует несколько макроэкономических прогнозов: Всемирного банка, Экономической экспертной группы, Минэкономразвития. Я могу говорить только о том, согласна я или не согласна с ними, и о прогнозных оценках ИЭГ платежеспособного спроса населения, динамики цен на жилье и жилищного строительства. По макроэкономическим прогнозам я согласна, что экономического роста, какой наблюдался в России до кризиса 2008 года (в среднем 7% в год) не будет. Сейчас для страны стоит цель достичь экономического роста 3-4% в год. Пока о таких показателях речь не идет, уже по факту рост ВВП находится где-то на уровне 1% в год. По итогам 2014 года, с учетом текущей статистики за полгода, он будет точно не больше 1%.

В жилищном секторе ситуация очень сильно взаимосвязана с макроэкономикой – поскольку экономический рост затормозился, рост доходов затормозился, соответственно, цены на жилье тоже затормозились. В связи с этим, скорее всего, роста цена в категории «доступное жилье» не будет, цены стабилизируются. Некоторые аналитики прогнозируют, что цены на жилье начнут интенсивно снижаться, потому что с начала 2014 года был огромный всплеск спроса на ипотечные кредиты, когда люди стали направлять свои сбережения в приобретение жилья; а после всплеска все остановится и цены начнут падать. Я такой сценарий не поддерживаю. Цены останутся стабильными, даже при небольшом уменьшении в номинальном выражении, потому что существенного снижения доходов нет. Это вопрос долгосрочной перспективы, может быть, 2015 или 2016 года. Я имею в виду отрицательную динамику цен на жилье.

Говорить о существенном удешевлении ипотечных кредитов не приходится. Центральный банк в 2014 году несколько раз поднимал ключевую ставку, общий уровень процентных ставок в финансовом секторе вырос, что не может не отразиться на ипотечном кредитовании. Пока по статистике этот рост не наблюдается, за первые месяцы средневзвешенная процентная ставка 12,3% годовых. Но скорее всего по итогам 2014 и 2015 года ставки будут выше. Несмотря на то, что в Указе Президента РФ от 07.05.2012 №600 зафиксированы цели по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам – надо понимать, что снижение ставок связано со стоимостью фондирования для целевого кредитования, с уровнем инфляции, который, к сожалению, пока не удается существенно снизить.

Хотя во всем мире постепенное повышение доступности именно ипотечного финансирования всегда приводит к повышению доступности жилья. В США объем ипотечного рынка составляет порядка 70% ВВП, в России - 3% ВВП. По Государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» доля граждан, которым должно быть доступно приобретение стандартного жилья при помощи собственных и заемных средств, должна быть увеличена до 50% к 2020 году, но для этого должны случиться какие-то капитальные подвижки либо в условиях ипотечного кредитования, либо в ценах на жилье, либо в доходах. Ни в одном из этих трех направлений я не прогнозирую таких кардинальных изменений.

Прогноз спроса на жилье. Мы занимаемся анализом рынка жилья и динамики цен, потому что она влияет на динамику доступности жилья. В расчетах по доступности используются несколько видов данных - статистика о ценах, статистика о распределении населения по доходам и статистика об условиях ипотечного кредитования (о средневзвешенных ставках и сроках ипотечного кредитования). Это рабочие показатели, которые все время нужны для понимания, что происходит в жилищной сфере. Если мы, например, возьмем наиболее часто используемый показатель доступности – долю семей, имеющих возможность приобрести стандартную квартиру (54 кв.м. на годовой доход семьи из 3х человек) с помощью собственных и заемных средств – то он вырос с 9% в 2004 году до 28,4% в 2013 году. Причем в 2006 году, когда началось развитие ипотеки, он составил уже 18,6%. Понятно, что доля 28,4%, если структурировать население по доходам, - это категория наиболее обеспеченных, далеко не всем из них нужно жилье; тем, кто не попадает в эту долю – приобретение жилья недоступно. Тем не менее, мы явно видим ипотеку как инструмент повышения доступности жилья в последние годы, и эта тенденция будет сохраняться по мере повышения доступности ипотечных кредитов.

Одна из несколько методик оценки спроса базируется на основании соотношения обеспеченности населения жильем по квадратным метрам с распределением по доходам. Росстат регулярно проводит социологические исследования, опросы, которые дают фактически одни и те же результаты, какому количеству населения требуется жилье. Есть устойчивая цифра - от 40% до 60%. Но это не спрос. 40-60% - это люди, которым нужно жилье. Из них только часть может купить (28,4%), а часть нуждается в господдержке. Если из 28,4% исключить тех, кто уже имеет высокую обеспеченность, то получится, что примерно треть этой группы (где-то 10%) – те, кто потенциально имеет и деньги, и необходимую потребность в приобретении жилья. Это можно рассматривать как спрос.

- По итогам первого полугодия зафиксировано увеличение доли ипотеки в общем количестве сделок на первичном рынке. Если рассматривать географию сделок – в какие регионы прежде всего идут застройщики?

- Конечно, девелоперский бизнес идет в развитые регионы, где есть и спрос, и доходы населения; основное строительство реализуется там. В регионах с низкими доходами люди просто живут в ветшающем жилье либо население само строит себе дома. В России очень высока доля индивидуального жилищного строительства. Она составляет примерно 43% по квадратным метрам и примерно 35% - по жилым единицам. Разница из-за того, что индивидуальные дома по площади, по квадратным метрам, обычно больше, чем квартиры в многоквартирных домах. Хотя и в богатых регионах доля ИЖС довольно высокая. Это феномен нашей страны.

По России ситуация очень дифференцирована. Два года назад по заказу АИЖК мы проводили кластерный анализ субъектов РФ по 25 показателям, характеризующим экономику регионов: жилищную сферу, социальную, т.д. Это позволило сгруппировать регионы в три блока: передовые (активные), средние, депрессивные. В группу передовых, где города развитые, с хорошей экономикой, по крайне мере, сравнительно с другими, вошло 15 регионов (Москва и Московская область как агломерация считались одним регионом). Средних – 39, депрессивные – остальные.

В числе сильных – Свердловская область, Новосибирская, Омская области, Краснодарский край, Республики Татарстан и Башкортостан, Калининградская область, Липецкая, Белгородская, Самарская области. Совсем депрессивные – Республики Бурятия, Тыва, Ингушетия, Алтай. Центральная часть России, в основном, попала в средний кластер - Калужская, Тульская области, т.д.

В 15-ти регионах проживает столько же населения, сколько в 39-ти. Это объяснимо: если экономика более развита, то и плотность населения сразу становится выше. В территориях, где экономика значительно хуже, - платежеспособный спрос практически отсутствует, там и девелопмента нет, и цены могут быстро падать, и, в основном, только вторичный рынок жилья.

Во время подготовки программы «Жилье для российской семьи» шло много споров: где застройщикам будет выгодно строить за 30 тыс. руб./кв.м, зачем им терять свою прибыль, если в городе выше цены? В итоге в рамках проекта можно строить не только жилье эконом-класса, просто установлен обязательный минимум 25 тыс.кв.м в рамках каждого проекта, остальное можно продавать по рыночной цене. Где будет выполняться этот принцип? Там, где относительно высокие цены на жилье, относительно высокие доходы населения и будет реально гарантирован спрос на жилье по 30 тыс.руб./кв.м. То есть в тех самых 15-ти регионах. Уже заключены соглашения с 16 регионами, из всех трех выделенных нами групп, включая депрессивные (в последнем случае, помимо экономической составляющей, решается вопрос защиты государственных интересов).

То же самое касается развития ипотеки – в первую очередь, объемы будут расти именно в этих 15 регионах.

- Когда девелоперы приходят в регион, у них неизбежно возникает вопрос выбора земельного участка, перераспределения границ и вхождения в утвержденную муниципальную программу стратегического развития. Насколько все меняется с началом реализации проекта жилищного строительства?

- Здесь приходится говорить о позиции органов власти, о важности четких правил игры для инвесторов, об уважении мнения жителей. И грамотном нормативном регулировании отношений заинтересованных сторон.

Градостроительный кодекс РФ дает развернутый перечень видов градостроительной документации. В градоуправлении два основополагающих документа – генеральный план и ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Генеральным планом утверждается перспективное развитие территории, обычно на 20-30 лет. ПЗЗ определяются все ограничение по использованию земельных участков, соответствующие генеральному плану, другими словами - что и где можно построить. Это основа градостроительного регулирования и вообще привлечения инвестиций в недвижимость, заранее известные правила, которые принимаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. По ним инвестор понимает, какой земельный участок он может приобрести, на каких условиях и какие средства рационально вложить, за какой период окупить. Такие документы есть во всех крупных городах России. Кроме Москвы. Здесь вместо ПЗЗ пользуются проектом планировки, в конечном счете, решения по строительству каждого объекта принимается индивидуально городскими властями. Пока вы не получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), вы не знаете, что можно строить. А ГПЗУ, по принятому в Москве порядку, выдают только правообладателю, т.е. сначала надо получить права на земельный участок.

Если инвестор заходит на территорию – он должен вписаться в условия, выработанные в результате общественного диалога, принятые как коллективное решение и утвержденные муниципалитетами. Девелопер может инициировать внесение каких-то изменений в планы, но с прохождением полной процедуры, как и при изначальном утверждении этих планов, включая публичные слушания. К сожалению, на практике часто происходит иначе.

Нам нередко приходится выезжать в регионы, где жители недовольны начавшимся строительством. В Краснодаре, когда очередной отрезок набережной Кубани прямо вдоль кромки должны были застроить – народ вышел и начал протестовать так, что местные власти объявили об отмене застройки. В Перми новое руководство полностью изменило градостроительную концепцию развития города, которая была до этого самой передовой в стране, сделанной в лучших практиках мирового опыта в градостроительстве. И теперь в городе с уменьшающимся населением будет реализован проект по строительству 1 млн. кв. м типового жилья в пустом поле, хотя надо было совершенно иначе реорганизовать территорию, как это предполагалось генеральным планом.

Недавно Минрегион России подготовил проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территорий».

Законопроект увеличивает количество административных барьеров в строительстве, с которыми сейчас ведется такая упорная борьба. Содержит противоречия и ошибки, снятие которых требует переписывания базовых, концептуальных положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Законопроектом предусмотрено понижение статуса ГПЗУ, что означает, что чиновник получает возможность через проект планировки требовать все, что захочет - административный ресурс повышает неопределенность застройки. Проект закона смешивает два различных правовых института – институт градостроительного (территориального) зонирования и институт территориального планирования. Если у вас в одном документе будет написано одно требование, а в другом другое, хотя предмет регулирования один и тот же, - нарушения неизбежны, и вы как инвестор не имеете никаких гарантий, что к вам не будут предъявлены претензии даже в случае исполнения ПЗЗ. Повышаются риски для застройщиков, которые не застрахует ни одна страховая компания в мире, потому что они не идентифицируемы – нельзя посчитать вероятность наступления события, описать страховой случай. Никто никогда не застрахует риски произвола власти, коррупции, эти риски относятся к нестрахуемым.

В целом законопроект вносит в регулирование градостроительной деятельности хаос, создает неопределенность в отношении градостроительных планов земельных участков, открывая возможность создания на практике неоправданных дополнительных препятствий, преодолеваемых, в том числе, коррупционными действиями. В результате криминогенность возрастет, безопасность снизится, потому что уплотнительная застройка всегда означает снижение безопасности. И мы получим результат, прямо противоположный декларируемым приоритетам государственной политики.

Свое экспертное заключение Институт экономики города написал и на уже принятый федеральный закон от 27.05.2014 №136-ФЗ «О внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Данным законом, вносящим изменения в ФЗ-185 и ФЗ-131, разрешается утверждение основополагающих документов, в том числе генерального плана муниципального образования, не органами местного самоуправления, а органами государственной власти субъекта РФ. Это полностью переворачивает с ног на голову всю концепцию управления городами, лишает их основных полномочий по формированию собственного города, городской среды, лишает возможности утверждать свои правила землепользования и застройки, перспективные планы развития, сформированные с учетом мнения жителей. Нарушаются основы гражданского общества.

В настоящее время по заказу Национального объединения строителей и Национального объединения застройщиков жилья мы готовим два законопроекта, направленных на совершенствование федерального законодательства в сфере жилищного строительства. Один из них посвящен институту развития застроенных территорий. Этот инструмент позволяет реализовывать крупные проекты редевелопмента старых, ветхих жилых районов в сложившейся застройке. Сейчас такие проекты осуществляются значительно реже, чем проекты комплексного освоения крупных свободных земельных участков. Однако потребность наших городов в редевелопменте очень высока, много изношенного жилищного фонда, фактически разрушаются центры многих городов. В то же время потенциал экстенсивного развития постепенно иссякает – большие неосвоенные земельные участки по окраинам городов заканчиваются, освоение более отдаленных территорий не выгодно экономически, слишком дорогим является развитие инфраструктуры. Поэтому и власть, и бизнес уже осознают, что дальше девелопмент будет развиваться именно в сегменте развития застроенных территорий. Такие проекты уже активно реализуются в Рязани, Белгороде, Орле, Саранске.

Второй законопроект направлен на создание инструментария реализации проектов государственно-частного партнерства при комплексном освоении частных земельных участков. Сейчас такой механизм существует только для государственных и муниципальных земель.

К положительным изменениям можно отнести принятие Постановления Правительства РФ от 30.04.2014 № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства». Я думаю, что в ближайшее время все застройщики ощутят влияние этой меры, когда сократится количество как федеральных, так и региональных, и местных административных процедур при реализации проектов жилищного строительства.

Наиболее весомым событием этого года можно назвать принятие федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», которым созданы правовые возможности развития нового сегмента рынка жилья – найма в жилищном фонде социального использования, так называемого некоммерческого найма жилья. Этот новый механизм ориентирован, прежде всего, на семьи со средними доходами, не являющиеся малоимущими, но и не имеющие возможность приобрести жилье в собственность.

• Татьяна Полиди