Оценка
Методики оценивания девелоперских проектов столичного региона испытали политическое воздействие

Строительная отрасль, как в целом по стране, так и, особенно, в столичном регионе, сегодня сталкивается с рядом ранее казавшихся незначительными, а то и вовсе нетипичными, рисками. Прежде всего, это влияние того, что принято называть «большой политикой». Это требует от всех игроков строительного рынка проявлять особенную точность и внимательность в работе, связанной с оценкой как своих, так и чужих объектов и проектов, а также в выборе партнеров в данной сфере. Ценой ошибки может стать потеря бизнеса.

О том, как не допускать таких ошибок и как в самые сложные времена сохранить свой бизнес, и шла речь на прошедшем в Москве круглом столе «Оценка инвестиционных девелоперских (строительных) проектов: как эффективно вложить свои деньги», организованном региональным советом Москвы и Московской области общественной общероссийской организации «Деловая Россия». Его участники отметили, что в сегодняшней сложной ситуации резко возрастает при оценке девелоперских проектов позиция банков, кредитующих работы по их реализации. Кроме того, весьма высокие сегодняшние цены на жилую недвижимость сохраняются за счет денежных средств со стороны банков, которые наращивают объемы ипотечного кредитования населения.

Поэтому цена на недвижимость будет напрямую зависеть от рынка кредитования. Если банки по ипотеке получат поддержку со стороны государств, то текущий уровень цен на недвижимость может еще вырасти. А если же сегодняшний уровень ставок жилищного кредитования сохранится прежним, то ожидать рост цен на недвижимость не придется.

Участники мероприятия отмечали, что сегодня в оценке девелоперских проектов необходимо учитывать ряд негативных факторов, чье влияние еще несколько лет назад было незначительным. Обострились риски, связанные с колебанием валютных курсов. Соответственно, должны меняться и методики и технологии анализа и оценки девелоперских проектов. При этом, как подчеркивали выступающие, в России невозможно копирование международных практик оценки девелоперских проектов, они вообще редко адаптируемы к нашим условиям. Поэтому в России приходится на ходу переучиваться, и определенные проблемы и ошибки в этом процессе, увы, неизбежны. Задача девелопера – минимизировать потери и убытки от таких ошибок, что возможно лишь в случае обобщения делового опыта всех игроков рынка недвижимости и тиражирования и популяризации наиболее успешных практик.

Президент группы компаний «Инженер» Александр Левченко проиллюстрировал применение методик оценки девелоперских проектов и роль банков в оценочном процессе на примере инновационного центра «Креатово». Он отметил, что в свое время Сбербанк России оценил стоимость комплекса в 75 млн долларов, однако независимые эксперты дали совсем другую цифру – более 200 млн. Такой разброс в оценках дает основания, по мнению Александра Левченко, говорить о существующей системной недобросовестности у ряда структур, имеющих отношение к инвестированию и оценке девелоперских проектов.

- Нам не только задирают проценты по кредитам, но еще и занижают искусственно стоимость нашего имущества, - подчеркнул он. – Поэтому вопрос о выборе правильной методики оценки девелоперских проектов имеет не только теоретическое значение, но и самый непосредственный практический интерес для игроков рынка. Какие бывают вообще оценки, если речь идет не просто о покупке имущества, а о бизнесе? Если подходить с позиции банков, то они, судя по всему, рассматривают прежде всего затратность проектов – это минимальная стоимость, которую они предлагают. Кроме того, они смотрят на проекты с точки зрения потенциальных рисков, которые могут возникнуть при их реализации и всегда стремятся дать такую цену, которая в случае возникновения сложностей всегда позволяла бы максимально быстро перепродать проект с минимальными потерями. Если же подходить с позиции инвестора, то он отталкивается, прежде всего, от рыночной стоимости земли и недвижимости, а также от того, какую потенциальную прибыль они могут принести им, как арендодателям.

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова заявила по итогам круглого стола, что основные инструменты оценки девелоперских проектов - их эффективность, соответствие текущей обстановке на рынке недвижимости, экономическая целесообразность с точки зрения развития рынка и строительной и девелоперской отрасли в целом. Наиболее полным инструментом анализа девелоперских проектов на современном рынке недвижимости является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (НЭИ).

Анализ НЭИ направлен на решение двух основных задач: насколько рынок готов принять проект (в зависимости от возможного варианта использования земельного участка) и каковы затраты и на сколько они обоснованы. Данный инструмент является наиболее эффективным в вопросах оценке девелоперских Проектов на современном рынке недвижимости. Алгоритм применения НЭИ универсален для любых видов недвижимого имущества, будь то земельный участок, часть здания, отдельно стоящее здание, комплекс строений и прочее. Анализ выбора варианта НЭИ, как инструмент, является также частью алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной: стоимости реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой. Данный анализ будет наиболее полным, но и требует больших трудозатрат. Если же формат девелоперского проекта уже выбран и разработана концепция строительства проекта, то может быть проведен аудит концепции строительства, включающий в себя анализ местоположения участка, анализ характеристик комплекса, анализ локального рынка, выводы и рекомендации.

- В первую очередь, для повышения эффективности проведения любого анализа необходима открытость данных, - подчеркнула Дарья Третьякова. - До сих пор некоторые компании, реализующие проекты жилищного строительства, не предоставляют информацию по ассортименту квартир. И для того, чтобы получить данную информация и составить картину о состоянии рынка, приходится прибегать к разного рода ухищрениям. Но иногда и их недостаточно. В таком случае приходится прибегать к экспертному методу. Также открытость данных касается и государственных структур. К примеру, с марта 2013 года Росреестр предоставляет данные по количеству зарегистрированных прав вместо количества сделок купли-продажи. А данные по Росреестру Московской области за апрель появились в открытом доступе в формате «Доля конкретного показателя по отношению к показателю предыдущего месяца» вместо натуральных выражений, как было ранее.

Владелец портала о недвижимости 12358.ру Борис Косинов отметил в своем выступлении, что наиболее надежный способ получить адекватную оценку девелоперского проекта – поручить эту работу аккредитованной в нескольких банках независимой оценочной компании. При этом для данной компании должно быть грамотно и точно сформировано задание заказчика – что именно она будет оценивать? Пойдет ли речь о готовом бизнесе или о перспективе развития? В зависимости от того, что будет выбрано заказчиком, оценки могут существенно разниться. В первом случае за базу будет взята оценка земли и недвижимости в текущем состоянии. Это сделать достаточно просто, исходя из проведения аналогий с близлежащими похожими объектами и участками и из мощности подведенных коммуникаций, расположенности к транспортным коммуникациям. Если же оценивать объект, как девелоперский проект, то возникает вопрос – что мы там хотим сделать? Если заказчик хочет построить жилой комплекс, оценка будет одной, если гостиничный – уже другой, коттеджный поселок – третьей.

- При этом, в случае, когда речь идет о заказчике в лице госструктуры, точность оценки не менее важна, чем когда речь идет о взаимодействии частных компаний, - подчеркнул он. - На сегодня самые выгодные проекты в Москве и Подмосковье связаны со строительством жилья, причем массового. И они тем выгодней, чем более плотную застройку удается реализовать. Если применять «личное стимулирование» представителей ведомств-регуляторов, можно отойти от запрета на строительство в Подмосковье зданий выше определенной этажности и построить там не десяти, а 25-этажные монолиты и получить отличную маржу.

Мнение эксперта:

Председатель СРО «Первая национальная организация строителей» Азарий Лапидус:

- Если говорить о методике оценки девелоперских проектов, то существует однозначная методика их расписки на стадии. И в каждой стадии имеется свой продукт, который имеет свою цену. Например, первая стадия – покупка земли. Земля оценивается по кадастру, по рынку и здесь имеет смысл прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, которые, как правило, дают точную и объективную цену. Вторая стадия – проектирование. Здесь оценка также происходит достаточно просто, либо в основу берется оценивание с метража, либо с использованием еще советских методик. Сегодня достаточно четко работает схема расчета проектной документации, исходя из цены одного квадратного метра. Следующий сегмент – это наружные сети. Это наиболее сложный момент. Но здесь отправной точкой может стать такое понятие, как цена присоединения. По ней можно оценить расходы, которые понесет в будущем девелопер на наружные сети. Вторая возможность – ориентировочная оценка. И третья возможность – среднестатистическая информация по стране, когда цена колеблется от 3000 до 5000 рублей за квадратный метр возводимого объекта.

Оценка самого строительства – самый простой этап, она подсчитывается с точностью до сотен рублей.

Такой подход - деление девелоперского проекта на отдельные четко определенные сегменты - позволяет дать вполне точную и справедливую его оценку.