Жилье выбирает клиент и проживает в нем, постепенно его выкупая. Проект называется «Жилье в рассрочку». Прием заявок от населения на приобретение квартиры в рассрочку осуществляет ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация» (МРЖК), которое является сервисным агентом по программе. О проекте рассказывает член Совета директоров МРЖК Михаил Анциферов.

- Михаил Вениаминович, Вы профессиональный инвестор, руководитель компаний с опытом успешной реализации амбициозных проектов на рынке ценных бумаг. Но это были нефтегазовый, металлургический комплексы... Почему теперь – жилье? Ипотечный жилищный рынок настолько перспективен?

- Рынок жилищных ипотечных кредитов является связующим звеном между рынком капитала и жилищным рынком. Для универсальной инвестиционной компании, активно работающей на долговом рынке, управляющей комплексными клиентскими портфелями, важна не столько отрасль, сколько емкость рынка. В этом смысле вторичный рынок ипотеки жилья, безусловно, перспективен.

Но для нас, кроме предполагаемой эффективности операций, крайне важна высокая ликвидность инструментов, с которыми мы работаем, разумное соотношение рисков и доходности. На основе опыта работы с ипотекой в 2011 году появилась идея создать новый финансовый продукт, лишенный части недостатков, которые есть у ипотеки. Долгое время, почти 2 года, мы обдумывали конкретную реализацию, убеждали партнеров.

Основа нового проекта состоит в том, что ипотека охватывает не весь спектр потенциальных покупателей жилья. Есть категория граждан, которые не могут или не хотят воспользоваться ипотечным жилищным кредитом. Например, те, у кого нет первоначального взноса. Если посмотреть статистику, скажем, Центробанка – то количество ипотечных жилищных кредитов, выданных за 2008-2013 годы, меньше 3,5 млн. И категория, про которую я говорю, никогда в это число не попадет.

Кроме того, нарастает межрегиональная трудовая миграция. В 2007 году численность занятых, работающих за пределами субъекта РФ, в котором они проживают, составляла 1 млн. человек, в 2010 – около 1,8 млн.человек, в 2011 Росстат зафиксировал таких 2 млн.человек, в 2012 – 2,4 млн.человек. Обычно они снимают жилье. Но те, кто нацелен улучшить свою жизнь, свое благосостояние, остаться в регионе, куда приехал на заработки, - готовы приобрести жилье. Если появится возможность.

Результатом исследований стало предложение для АИЖК протестировать такой механизм повышения доступности жилья для населения как «аренда с выкупом» в одном из регионов России.

АИЖК согласилось на пилотный проект, который мы в 2013 году реализовали в г.Барнауле. Выкупили у Агентства 30 залоговых квартир, на которые было обращено взыскание в рамках погашения ипотечных кредитов, и предложили эти квартиры людям в рассрочку на 10 лет без требования по первоначальному взносу. За 2 месяца все квартиры были проданы в рассрочку, и мы убедились, что предложенный нами продукт востребован.

На основе успешного опыта в Барнауле АИЖК приняло решение о запуске проекта уже в нескольких российских регионах. Целью проекта стала популяризация нового инструмента повышения доступности жилья для населения и, самое главное, привлечение внебюджетных инвестиций в этот инструмент.

АИЖК назвало новый проект «Жилье в рассрочку» и приняло решение о его реализации на основе закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который был сформирован Агентством непосредственно под этот проект на сумму 350 млн. руб. В качестве сервисной компании и управляющей компании проекта были выбраны МРЖК и ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент».

- Каковы основные параметры нового продукта?

- Рассрочка при покупке жилья предоставляется на срок от 5 до 15 лет. Круг регионов реализации программы ограничен – в основном, города-миллионники и их пригороды. В настоящее время – это Московская область, Екатеринбург и Новосибирск. Жилье - эконом-класс на вторичном рынке. Максимальная стоимость приобретаемых квартир установлена для каждого региона: для Москвы и Подмосковья - не более 6 млн. руб., для Екатеринбурга и Новосибирска, например, – не более 4 млн. руб., для их пригородов - не более 2,5 млн. руб.

Требований к первому взносу нет. Пакет документов минимальный – копия паспорта, страховое пенсионное свидетельство (СНИЛС), заполненная анкета. На основании этого рассматривается платежеспособность клиента и устанавливается максимальная сумма покупки, которая ему может быть предоставлена. Как правило, решение принимается в течение двух рабочих дней. Клиент самостоятельно подыскивает квартиру, этот объект выкупается на ЗПИФ. После того, как собственником становится фонд, он заключает с клиентом договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Право собственности на квартиру переходит клиенту после полного расчета (выкупа). Это основное отличие от ипотечного кредита.

Еще один важный аспект – через некоторое время (прогноз – через 1-3 года) наш продукт может быть рефинансирован с помощью ипотечного кредита. Для физического лица это будет означать снижение нагрузки на семейный бюджет и получение квартиры в собственность.

Есть отличие в целевой аудитории, портрете потребителя. Неверно думать, что проект рассчитан на тех, кому банк отказал в выдаче кредита по причине неплатежеспособности, или тех, у кого забрали квартиру из-за просрочки платежей. Мы предлагаем населению новый механизм приобретения жилья, привлекая инвестиции из внебюджетных источников. Проект рыночный, инвестиции серьезные. Поэтому условия договора купли-продажи достаточно жесткие: через месяц после невнесения платежа начинается процедура выселения; чтобы не было соблазна пожить как в арендованном жилье и съехать – взимается штраф в размере 10% от стоимости квартиры; раз в полгода мы можем приходить смотреть, в каком состоянии содержится квартира. Наш продукт рассчитан на молодых, активных, предпринимателей, трудовых мигрантов – людей, которые действительно заинтересованы в приобретении жилья, но не могут воспользоваться услугами банка. Договор купли-продажи квартиры в рассрочку заключается с одним клиентом, как в военной ипотеке, супруг не является третьей стороной в договоре. После заключения договора можно сразу вселяться и оформлять регистрацию по месту жительства.

Банки при принятии решения основное внимание уделяют качеству заемщика, мы – качеству недвижимости. Мы смотрим, соответствует ли заявленный доход общей картине, чтобы исключить мошенничество, проверяем на криминал и по базе кредитных историй, но лояльно относимся к задержкам по выплатам в прошлом. Клиент должен быть гражданином РФ, но не обязательно с регистрацией в регионе, где приобретается жилье. Мы не так сильно боимся дефолта клиента, как кредиторы по ипотеке, потому что квартира находится в нашей собственности до момента ее полного выкупа. Однако именно поэтому предъявляем повышенные требования к объекту недвижимости.

Главное – объект должен быть ликвидным. Здание не должно быть признано аварийным, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт и снос. Оставшийся нормативный срок эксплуатации – не менее 60 лет. Здание должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. Материалы стен – железобетон, кирпич, железобетонная панель, газосиликат, пенобетон. При расположении в черте города обязательно подключение к центральному отоплению, электроснабжению, водоснабжению и канализации. При этажности выше 5 этажей обязательно наличие лифта. Наличие отдельной кухни не менее 6 кв.м.

Наличие остановок общественного транспорта в радиусе 0,5-1,5 км от места расположения объекта (зависит от региона). Наличие автомобильной дороги с твердым покрытием на расстоянии не более 0,1 км от места расположения объекта. Наличие детского сада и школы в радиусе 0,3-2 км от места расположения объекта.

- Если МРЖК берет на себя повышенные риски в связи с приобретением недвижимости до момента ее выкупа клиентом, логично предположить, что жилье в рассрочку обойдется ему дороже, чем ипотека. На сколько? Как формируется ежемесячный платеж?

- В сумму договора купли-продажи квартиры в рассрочку включено страхование объекта недвижимости, наш продукт несколько дороже ипотеки, где-то на 10-15%. Ежемесячный платеж, соответственно, тоже чуть выше. В структуре платежа две составляющие – выкупная часть (оплата цены объекта) и плата за рассрочку, сопоставимая с величиной аренды жилья в регионе. Например, при стоимости стандартной квартиры 2 млн.руб. рассрочка в среднем составит 15 тыс.руб. в месяц. Если по ипотеке ежемесячный платеж был бы 25 тыс.рублей в месяц, то у нас, по программе «Жилье в рассрочку» - будет около 28 тыс.руб. Платеж равномерный в течение всего срока действия договора, соотношение частей одинаковое. В случае расторжения договора клиенту будет возвращена выкупная часть взносов, после исполнения — квартира перейдет в его собственность.

Надо сказать, что во время реализации пилотного проекта мы были приятно удивлены. Во-первых, приходили люди, которые со своим пакетом документов легко могли получить ипотечный кредит в банке, но предпочли нас. Во-вторых, клиенты более охотно сами подбирают квартиры, чем покупают наши, хотя услуги риэлторов мы им не оплачиваем. В-третьих, они приходят с первым взносом – в среднем 15-20%, хотя мы рассчитывали на людей, у которых нет первоначального взноса, максимум - 5%. И наконец, уровень досрочного погашения получился даже выше, чем по ипотеке. Там среднестатистическим уровнем считается 1% в месяц, т.е. 12% годовых. Мы изначально закладывали 5% годовых, а пока фактически получаем 15-20%.

- «Жилье в рассрочку» - инфраструктурный проект. И может быть интересен крупным игрокам рынка финансовых инвестиций. Если банки введут у себя аналогичные программы – как будете с ними конкурировать?

- Начальный объем инвестиций, предоставленных АИЖК, составляет 350 млн. руб. Проектом предусмотрено привлечение новых институциональных инвесторов фонда. Мы ориентируемся на то, чтобы довести уже в 2014 году объем инвестиций до 1 млрд.руб., в 2015 – до 2-3 млрд., в 2016-2017 гг. – до 10-12 млрд.руб. По банковским меркам, это немного. Наш продукт – не альтернатива ипотечному кредитованию. Сегмент не пересекается с ипотекой, целевые потребители – те, кто не может взять ипотечный жилищный кредит. По оценочным данным, их примерно столько же, сколько потенциальных участников ипотеки. В стране свыше 50 млн. домохозяйств, из них могут взять ипотеку около 1-1,5 млн. По нашим оценкам, еще минимум 1 млн. могли бы воспользоваться нашим продуктом. Это огромный рынок, не для одной нашей компании. Так что конкуренция нас не пугает.

Для успешной конкуренции нужно три вещи - правильный продукт, правильные технологии и автоматизация. Конкурировать мы сможем за счет внутренних технологий - увеличения скорости обслуживания, продаж, наполнения базы объектов; и за счет уменьшения себестоимости - чтобы наши затраты на одного клиента были ниже, чем у крупных банков. Это амбициозно звучит, но мы нацелены добиться большей эффективности, чем в госбанках. В принципе, уже сейчас объем сделок в пересчете на одного сотрудника у нас на уровне средних банков, а мы только в начале пути (самая первая сделка заключена в феврале 2013 года). К концу 2014-го МРЖК намерена удвоить ежемесячное количество сделок.

По сути, жилье в рассрочку – это финансовый лизинг. Правда, российским законодательством не урегулирована передача недвижимости в лизинг физическим лицам без осуществления предпринимательской деятельности. Но банкам продукт интересен. ВТБ еще в конце прошлого года объявил о намерении создать лизинговую компанию и развивать эту технологию.

Мы позиционируем себя как типичная сервисная компания, оператор жилья: находим клиентов, обслуживаем объекты недвижимости, ведем несколько проектов с разными собственниками по агентскому договору. Доля хороших заемщиков в экономике постоянна - даже в хорошей экономике не рождается столько заемщиков, сколько нужно банку. Поэтому мы не только не боимся банков как конкурентов, но и разрабатываем идею создания с ними совместного синтетического продукта, цикл жизни которого может начинаться как жилье в рассрочку, а продолжаться как кредитование.

• АИЖК
• Михаил Анциферов