Участники рынка недвижимости надеются, что впереди у покупателей новостроек только радостное новоселье

Госдума приняла в третьем окончательном чтении закон о фонде защиты участников долевого строительства. Над документом долго работали в Минстрое, законопроект прошел парламентские слушания и значительно трансформировался после них. Механизмы, которые прописаны в законе, должны защитить жителей, вложивших деньги в строительство, а в перспективе — полностью решить проблему обманутых дольщиков. Насколько это удастся сделать, рассуждают участники рынка.

Как будет работать фонд

Число обманутых дольщиков в России измеряется тысячами, многие из них ждут свои квартиры не один десяток лет. До сих пор участники долевого строительства, по сути, не имели никаких гарантий, что квартиру они в итоге получат, и даже введение страхования ДДУ не решило проблему. Так появилась идея создать компенсационный фонд, который будут наполнять сами дольщики. Деньги фонда будут идти на завершение долгостроев и выплату компенсаций в случае необходимости.

Фонд будет публично-правовой компанией, что, по мнению авторов законопроекта, сделает его деятельность открытой и прозрачной. Контролировать работу организации станет Счетная палата РФ.
Размер взносов будет фиксированным (в первоначальных версиях его предлагалось диверсифицировать в зависимости от "величины" застройщика), пока он составит 1,2% от цены договора долевого участия. Таким он останется на время переходного периода, который продлится до 1 июля следующего года. Ожидается, что за этот срок объем фонда составит 4,5 млрд рублей. В дальнейшем тариф может корректироваться, но не чаще, чем раз в год и с обязательным внесением изменений в федеральный закон.

Застройщик, который станет претендовать на деньги фонда, чтобы завершить долгострой, должен будет пройти конкурсный отбор. Кстати, в России после вступления закона в силу, появится единая информационная система, в которой будут содержаться данные по каждому объекту незавершенного строительства. Она заработает, как ожидается, не позднее 1 января 2018 года.

Также в документе прописаны меры, ограничивающие риски и потери при банкротстве застройщика. Например, одна компания сможет получить только одно разрешение на строительство. Этот механизм выглядит так: застройщик создает проектную компанию и обеспечивает ее необходимыми денежными средствами для строительства одного объекта. Девелопер вправе привлекать деньги дольщиков при условии, что возведение одного или нескольких домов осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Закон ужесточает требования к достаточности собственных средств компании. На протяжении всего строительства застройщик обязан поддерживать ее на уровне 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на момент получения разрешения на строительство. После получения разрешения эти средства застройщик может инвестировать в строительство. Документ также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика, который должен открыть в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Наконец, подмоченная деловая репутация станет непреодолимым препятствием в работе застройщика. В состав руководящих органов компании не смогут входить люди с неснятой или непогашенной судимостью за экономические преступления, а также виновники банкротства юридического лица.

Чисто писано в бумаге...

Застройщики считают, что новый закон содержит эффективные механизмы защиты дольщиков. Однако так ли эффективны они окажутся на самом деле, покажет практика.

"Мы считаем, что принятые поправки в полной мере удовлетворяют рынок долевого строительства, защищая покупателей. Но, опять же, все это нужно смотреть на практике. Достаточно ли будет средств, собранных фондом? Необходимо начать работу, а дальше выяснять, будет ли нужно что-то корректировать. Если такое и случится, то в этом нет ничего страшного: не все решения, которые кажутся логичными и правильными в теории, удается сразу реализовать на практике. Для этого есть переходный период", — считает президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин.

"Достаточность законодательных изменений покажет только практика, но сам механизм создания компенсационного фонда представляется более надежным и перспективным, чем страхование, с точки зрения защиты финансовых интересов дольщиков", — добавляет юрисконсульт компании "НДВ-Недвижимость" Марина Козик.

Она добавила, что преимуществом нового фонда перед действующей системой станет государственное участие. Однако от недобросовестных застройщиков он может и не спасти.

"Работу компенсационного фонда регламентирует государство, что является важным моментом для дольщиков. Здесь будет аккумулировано больше средств, если сравнивать этот механизм с другим инструментом — страхованием, поэтому появится больше финансовых возможностей для достройки проблемных объектов. Однако есть риск, что у недобросовестных застройщиков появится соблазн пойти в случае проблем по пути преднамеренного банкротства, что может увеличить нагрузку на компенсационный фонд (его возможности не бесконечны)", — пояснила М.Козик.

Что получат дольщики

В компании "Метриум Групп" окончательный вариант закона о компенсационном фонде назвали наиболее взвешенным из всех, что были представлены ранее.

"Немаловажно, что в законопроекте четко прописали механизм работы фонда с долгостроями. Вмешательство будет происходить на этапе банкротства застройщика, фонд будет участвовать в аккредитации арбитражных управляющих и четко контролировать расходование средств на достройку объекта. Более того, фонд получит в распоряжение механизмы контроля строительства, к примеру, он сможет запрашивать бухгалтерскую отчетность застройщика", — сказала управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Но при всех преимуществах закона, добавляет М.Литинецкая, есть вероятность, что он не сможет помочь дольщикам, которые уже много лет ждут своих квартир. В частности, эксперт отмечает, что фонд производит выплаты дольщикам только в том случае, если застройщик платил компенсационные взносы. При этом в России есть немало компаний, которые прекратили свое существование задолго до создания компенсационного фонда, и, соответственно, взносы не платили. И что будет с их дольщиками — непонятно.

М.Литинецкая также добавила, что установленные в законе ограничения размера компенсации сделают работу фонда бесполезной для обманутых дольщиков, купивших большие и дорогие квартиры. "По общему правилу размер компенсации должен быть равен цене договора, но она не должна превышать предельной суммы. А она, в свою очередь, рассчитывается как произведение площади квартиры (не более 120 кв.м) и среднерыночной стоимости "квадрата" в данном субъекте на момент заключения договора. Это значит, что многие покупатели дорогостоящих квартир не смогут рассчитывать на денежную компенсацию", — добавила М.Литинецкая.
В ГК "Гранель" в свою очередь считают, что, несмотря на практические сложности реализации закона, он в конечном итоге приведет к решению проблемы обманутых дольщиков.
"Я думаю, что в итоге проблема "обманутых дольщиков" сойдет на нет, а на рынке останутся максимально честные застройщики. То есть работа на рынке станет более понятной и прозрачной, покупатели вновь поверят в строительную отрасль", — считает И.Нигматуллин.

Что будет с дольщиками, которых уже обманули?

Новый закон о компенсационном фонде нацелен на то, чтобы обманутых дольщиков не стало больше. Но при этом тем, кто уже попал в сложную ситуацию, документ не поможет. В Госдуме в свою очередь, прежде чем уйти на каникулы, пообещали, что проблема обманутых дольщиков будет решена.

"Что касается людей, уже попавших в непростую жизненную ситуацию, мы их не бросим, мы будем делать все, чтобы помочь им выйти из этого положения. Что касается страховых компаний – они собрали миллиарды, но при этом нет ни одного страхового случая. А при банкротстве некоторых больших организаций страховые компании банкротились вместе с предприятием-застройщиком. Тут есть тема и для правоохранительных органов и для тех, кто занимается надзором – почему это произошло. Но есть и тема для обсуждения в целом вопроса. Потому что застройщики уходят от страхования, а когда они терпят банкротство, нет основания даже обращаться к страховым компаниям", — заявил в интервью "России 24" спикер Госдумы Вячеслав Володин.

Подорожают ли квадратные метры?

На этапе рассмотрения законопроекта его авторы неоднократно отмечали, что после создания компенсационного фонда цены на жилье не изменятся. Или изменятся, но незначительно. С этим мнением согласны и застройщики.
"Существенных изменений мы не ожидаем, учитывая ситуацию на рынке недвижимости. Выбор новостроек сейчас значителен, что способствует ценовой лояльности среди застройщиков. Конечно, застройщики будут стремиться оптимизировать свои расходы, в том числе за счет их включения в стоимость квадратного метра, однако с учетом текущей рыночной конъюнктуры и указанных обстоятельств такой повышение может быть весьма аккуратным", — пояснила М.Козик.

"Важно, что при появлении госрегулятора условия работы на рынке станут более понятными и прозрачными. Ставка взноса сопоставима со страховой, так что на цене квадратного метра ничто не отразится", — добавил И.Нигматуллин.

Кто останется на рынке

С необходимостью защищать права дольщиков никто не спорит. Однако некоторые компании считают прописанные в законе меры избыточными. Об этом, в частности, заявил директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

"Поправки мы считаем, скорее, избыточными. Существенно изменились не только требования к деятельности застройщика, но и само определение "застройщик". Согласно новому законопроекту застройщиком может являться только то юридическое лицо, которое имеет опыт в строительстве не менее трех лет и участие в создании не менее десяти тысяч квадратных метров", — говорит П.Брызгалов.

По его мнению, это приведет к укрупнению рынка и сделает невозможным выход новых застройщиков.

"Поправки и нововведения в законопроект, на наш взгляд, приведут не только к укрупнению игроков и "вымыванию" с рынка небольших компаний, которые на законных основаниях физически не смогут вести свою деятельность, но и фактическому закрытию рынка для новых застройщиков", — отметил П.Брызгалов.

В ГК "А101" тоже считают, что поправки могут привести к изменению ситуации на рынке и созданию препятствий для новых игроков. Но это, скорее, пойдет во благо, считают представители застройщика.
"Требование по "депонированию" 10% от проектной стоимости может быть критично для небольших и системных застройщиков. Это затруднит вход на рынок новых игроков. С другой стороны, именно данное правило позволит существенно снизить риски", — пояснил финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

В полную силу компенсационный фонд заработает только через год. Тогда участники рынка и смогут оценить, насколько эффективными окажутся новые механизмы на практике.

Источник: Интерфакс

 


 
 

 

 

Читайте также