Пессимистичные ожидания, появившиеся на рынке еще в конце 2012 года, сбылись. Если в начале 2014 года о приближающемся кризисе говорили лишь политические факторы, то уже с середины года появились и экономические. Сокращение рынка началось с того, что с 1 января по 1 июля Банком России было отозвано 39 банковских лицензий, и количество кредиторов, выдающих ипотеку, снизилось. В августе США ввели заградительные санкции в отношении системообразующих банков. В декабре из-за падения стоимости нефти курс рубля стал резко снижаться по отношению к иностранным валютам. Для борьбы со спекуляцией Банк России увеличил ключевую ставку с 10,5% до 17%. При этом ЦБ повышал ставку 6 раз в течение года. В результате, если к середине года банки продолжали более или менее оптимистично смотреть в будущее, предрекая повышение ставок на 1-3% в начале 2015 года, то после изменения ключевого показателя последовала мгновенная реакция - ставки по ипотеке были увеличены, не дожидаясь нового года. «Все эти события привели к существенному росту сделок по купле-продаже недвижимости в конце 2014 года, доля ипотеки в которых оставалась довольно высокой, так как население, опасаясь обесценивания сбережений, активно вкладывало деньги в жилье, в том числе с помощью ипотеки, - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». -Вместе с тем всем стало совершенно очевидно, что в 2015 году ситуация на рынке будет только усугубляться».

Сложная экономическая ситуация вынуждала кредиторов весь год обновлять свои программы едва ли не ежемесячно, но декабрьские изменения побили рекорды 2008 года. К сожалению, перед новым годом на рынке появились случаи отказа выдачи кредита по уже зарегистрированным сделкам на старых условиях, увеличилось количество отказов по заявкам, существенно изменились условия: выросли ставки и минимальный первоначальный взнос. Средневзвешенная ставка еще в июле составлявшая 12,26 %, на 1 ноября достигла 12,85%, а по итогам года однозначно выйдет за пределы 13% (официальных данных ЦБ пока нет). Ставки по новым заявкам и вовсе выглядят заоблачными: минимальную ставку может предложить Сбербанк - 14,5% (данное предложение действует до 28 февраля 2015 г.), за ним идет ВТБ24 со ставкой 14,95%, верхняя граница находится в районе 35% годовых - таково нижнее значение ставок в банке Зенит. Минимальный первоначальный взнос теперь составляет 20% от стоимости недвижимости, в большинстве же кредитных учреждений - от 30% вместо 10-15% в 2014 году. Кроме того, если главным трендом 2013 года в кредитовании новостроек мы называли отмену в ведущих банках надбавки на период строительства, то в конце 2014 года эта надбавка вернулась и составляет 0,6-2%.

«Изменился и подход к рассмотрению заявок, - отмечает Мария Литинецкая. - Тренд 2013 года "лояльный подход" переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков. В декабре ВТБ24 отменил программу "Победа над формальностями" для новостроек. Сбербанк же по аналогичной программе "Ипотека по двум документам" предпочел просто увеличить долю отказов. Отказывают в выдаче кредита по следующим факторам: минимальный первоначальный взнос, бОльшая часть или весь доход "серый" (то есть подтвержден справкой по форме банка), наличие других текущих кредитов, просрочек по уже погашенным кредитам, занятость в сферах, подверженных наибольшим колебаниям во время кризиса (недвижимость, туризм, строительство, журналистика, торговля, страхование и другие). Таким образом, если в течение года решение по заявке могло быть положительным, но не подходящим клиенту (например, на меньшую сумму, с более высокой ставкой), то под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок».

Окончательное понимание того, что текущая ситуация критическая, пришло после того, как  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что с 1 января 2015 года минимальная ставка по рефинансируемым у банков стандартным кредитам составит 15,9% вместо 12,3%, будет сокращен объем выкупаемых закладных, как по стандартным, так и по льготным социально-значимым программам. Продукты АИЖК, в основном, реализуют небольшие региональные банки, у которых нет собственных программ и возможности держать выданные кредиты на своих балансах. Повышение ставки рефинансирования Агентством по базовым и льготным программам, а также сокращение объема выкупа кредитов у региональных банков приведет к тому, что некоторые из них перестанут выдавать ипотеку вообще, так как ее будет некому продавать. Ставки по ипотеке от АИЖК на фоне ставок коммерческих банков (от 14,5% до 35%) все равно выглядят привлекательнее, а вот требования Агентства к заемщикам всегда были строже, и сейчас станут еще более жесткими. Таким образом, все говорит о том, что в ближайшее время, рынок ипотеки как и количество выдающих ее банков, будет сокращаться, уверены эксперты «Метриум Групп».

«Ситуация обостряется также за счет того, что кредиты становятся недоступнее не только для покупателей, но и для застройщиков, - продолжает Мария Литинецкая. - Банки пересматривают условия как по текущим кредитным линиям уже строящихся объектов, так и по планируемым к выходу на рынок. Дорогие кредиты, повышение цен на стройматериалы и ожидаемое снижение покупательской активности ставит девелоперов в тяжелое положение. В такой ситуации однозначно некоторые из них отложат запуск новых проектов. Есть вероятность приостановки строительства и по уже запущенным объектам».

Распределение доли ипотечных сделок в новостройках по сегментам недвижимости выглядит следующим образом: в апартаментах бизнес-класса произошло снижение доли с 50% до 21% по сравнению с 2013 годом, квартиры бизнес-класса показали стабильное значение - 50%, по квартирам эконом-класса также произошло снижение с 85% до 60%. Однако, стоит отметить, что количество ипотечных сделок по практически построенным объектам гораздо выше: доля ипотеки в бизнес-классе достигает 75%, в эконом-классе - 85%.

Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», несмотря на преждевременные заявления о «смерти» ипотеки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов: не все банки занимают деньги у Банка России, некоторые имеют свои дополнительные источники фондирования и могут позволить себе держать ипотечную ставку ниже значения ключевой. «Ажиотажный предновогодний спрос приведет к снижению активности в новом году, однако квартирный вопрос никогда не перестанет быть насущным, а значит покупать и продавать недвижимость будут и в период кризиса, - резюмирует Мария Литинецкая. - На пресс-конференции от 18 декабря 2014 года Президент России Владимир Путин пообещал, что Центральный Банк России и Правительство разработают специальные инструменты для поддержания ипотеки. Текущий кризис далеко не первый, и опыт его преодоления у многих участников в современных условиях уже есть. Кто-то уйдет, но многие останутся. Таким образом, кризис – это прежде всего проверка на прочность».

• Метриум Групп