По данным «Метриум Групп», в 2014 году на рынок апартаментов вышло сопоставимое количество новых проектов по сравнению с прошлым годом – 26 против 25[1] соответственно. Динамика объема предложения также показала соизмеримо высокие результаты. Число комплексов в продаже в 2013 году увеличилось в 1,5 раза, в 2014 – в 1,4 раза. Объем реализуемых апартаментов вырос в 2,5 и 1,9 раз соответственно.

Однако в связи с тем, что в 2014 году рынок квартирных новостроек также развивался высокими темпами, доля апартаментов в общем объеме первичного рынка жилья увеличилась только на 7 п.п. и составила 36% (в прошлом году она выросла на 14 п.п. – с 15% до 29%).

В конце 2014 года продажи велись в 75[2] комплексах с общим объемом предложения около 9 500[3] апартаментов.

Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2014 году

№	Проект	Девелопер	Площадь апартаментов, кв. м	Округ
1	Аrt Residence	Stone Hedge	25 000	САО
2	МФК «Лайнер»	«Интеко»	163 800	САО
3	Резиденция «Монэ»	AB Development	21 368	ЦАО
4	Loft17	RED Development	5 745	ЮАО
5	The Loft Club	инвестор - NAI Becar Apartments	2 800	ЮАО
6	Клубный комплекс «Рассвет Loft*Studio»	KR Properties	11 554,7	ЦАО
7	Re:form	«Колизей. Инвестиции в недвижимость»	22 216 (общая площадь)	ВАО
8	МФК «Новая Пресня»	«Конти»	5 301	СЗАО
9	«Театральный дом»	«Галс-Девелопмент»	16 800	ЦАО
10	ЖК «Триколор»	Capital Group	16 080	СВАО
11	МФК «Савеловский сити»	MR Group	66 700	СВАО
12	LOFT 151	Plaza Development	11 028	ЗАО
13	Дом на Люсиновской	«Лидер-Инвест»	4 658	ЦАО
14	«Волга»	«Шатер Девелопмент»	19 100	ЦАО
15	«Кленовый дом»	«Дон-Строй Инвест»	6 500	ЦАО
16	Лофт-квартал Aerolofts	Strike Developmentcompany	3 100 (1 фаза)	САО
17	«Резиденция Шаболовская слобода»	Priorestate	3 969	ЦАО
18	МФК Starting House	Частный инвестор	4 300	СВАО
19	МФК «Искра-парк»	«Галс-Девелопмент»	76 800	САО
20	клубный дом на Малой Бронной	группа частных инвесторов	810	ЦАО
21	Balchug Residence	«Интеко»	9 606,3	ЦАО
22	Balchug Viewpoint	«Интеко»	13 692,2	ЦАО
23	Atlantic Apartments	M Development & Construction (MD&C)	10 997	ЗАО
24	«Ландыши»	«МИЦ»	16 502,8	ЮЗАО
25	«Гороховский,12» (закрытые продажи)	«БЭЛ Девелопмент»	6 300	ЦАО
26	На Шлюзовой набережной (закрытые продажи)	ПСН	8 975	ЦАО

Источник: «Метриум Групп»

Аналогично рынку квартир, наибольшая доля новых проектов в 2014 году вышла в бизнес-сегменте (54%), среди них есть достаточно крупные комплексы (МФК «Лайнер» – 163 800 кв.м, МФК «Искра-парк» – 76 800 кв.м). За год объем апартаментов бизнес-класса вырос в 2,4 раза, доля в структуре предложения увеличилась на 12,7 п.п. и составила 61%. В массовом и элитном сегментах рост объема предложения оказался существенно ниже, в результате их доли уменьшились на 11,6 п.п. и 1,1 п.п. соответственно.

Структура предложения апартаментов по классам (по количеству апартаментов)


В структуре предложения по расположению существенных изменений не произошло. По-прежнему лидером по количеству комплексов является Центральный округ (46,7%). При этом около половины реализуемых апартаментов приходится на САО, второе место делят ЦАО и ЮАО – их доли составляют по 19,7%.

Структура предложения по расположению (по количеству проектов)

Структура предложения по расположению  (по количеству апартаментов)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв.м на рынке апартаментов выросла за год на 22,8% и составила 286 500 руб.[1] «Основной причиной столь значительной динамики является падение курса рубля в 2014 году, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Рост курса доллара в 4 квартале спровоцировал увеличение рублевых цен не только в проектах, где стоимость апартаментов номинирована в валюте, но и повышение цен в остальных комплексах. Многие компании вынуждены были несколько раз приостанавливать продажи в декабре с целью пересмотра ценовой политики».

Максимальный рост средней цены отмечен в ЗАО (+50,2%), САО (41,5%), ЦАО (+24,6%), СЗАО (+22,9%). В некоторых округах на изменение средней цены кв.м помимо роста курса доллара значительное влияние оказал также выход новых проектов. Так, в ЗАО большую роль в увеличении средней цены сыграло появление элитного комплекса Atlantic Apartments, в САО – увеличение доли бизнес-класса за счет открытия продаж в нескольких крупных комплексах. В отдельных округах выход новых проектов отразился в понижении средней цены кв.м: в СВАО – на 23,3%, в ЮЗАО – на 19,1%, в ВАО - на 7%.

В конце 2014 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

Starting House (2,79 млн руб. За 24,6 кв. м);
«Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (2,98 млн руб. за 24,2 кв. м);
YE'S (4,78 млн руб. за 27,4 кв. м);«
Ландыши» (4,98 млн руб. за 34,1 кв. м);
Sky Parks (4,98 млн руб. за 31,6 кв. м).

Самые дорогие лоты отмечены в проектах:

«NегоцiантЪ» ($37,9 млн за 583,3 кв. м);
Golden Mile private residence ($28,05 млн за 561 кв. м);
«Город столиц» ($14,04 млн за 468 кв. м);
Mon Cher ($9,3 млн за 372 кв. м);
«Новый Арбат, 32» ($7 млн за 415,8 кв.м).

Основные тенденции 2014 года на рынке апартаментов:

• Увеличение рынка апартаментов, несмотря на критическое отношение властей. Стремительный рост объема предложения апартаментов в Москве определил позицию властей по отношению к данному формату. Еще в начале года было заявлено, что апартаменты в том виде, в котором они появлялись, больше строиться не будут. Занимая существенную долю рынка жилья, при этом зачастую не соответствуя основным нормативам, предъявляемым к жилой недвижимости, апартаменты стали настоящей «головной болью» для городских властей. Пока законодательные инициативы находились в разработке, новые проекты  с апартаментами в тенденции последних трех лет продолжали выходить на рынок высокими темпами. Число комплексов в продаже увеличилось за год в 1,4 раза. Объем реализуемых апартаментов практически удвоился, а их доля на первичном рынке жилья достигла 36%. В ноябре было принято постановление, согласно которому апартаменты смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и другое). Это постановление явилось первым шагом к регулированию рынка апартаментов. В 2015 году ожидается принятие других законодательных актов, которые окажут более серьезное воздействие на дальнейшее развитие этого формата жилья.

• Реакция рынка на экономическую нестабильность. Как и первичный рынок квартир, рынок апартаментов не мог не отреагировать на происходящие изменения в экономической ситуации страны. Во всех сегментах отмечен рост цен. В остальном поведение застройщиков и покупателей отличалось в зависимости от класса:

— В массовом сегменте (преимущественно в 1 и 4 кварталах) наблюдалось существенное увеличение покупательской активности. С октября по декабрь продажи выросли относительно соответствующего периода прошлого года как минимум в 2 раза. Апарт-комплексы доступного ценового бюджета в конце года по уровню спроса не уступали обычным новостройкам.

— В бизнес-классе продажи были не такими активными. Застройщики привлекали покупателей различными акциями. В большинстве случаев они представляли собой специальные цены на выборочные лоты, хотя появлялись и более экстравагантные предложения, например, «квартира в Болгарии на берегу моря в подарок». В отличие от квартир бизнес-класса, цены на апартаменты в этом сегменте преимущественно номинированы в долларах. Падение рубля заставило многих застройщиков зафиксировать внутренний курс доллара в своих проектах, который они также в 2014 году периодически повышали.

— В элитном классе фиксация курса или перевод цен в рубли наблюдались значительно реже, чем в бизнес-классе. Преимущественно цены озвучивались в долларах по курсу Центробанка. При этом в ходе телефонного интервью выяснялось, что на переговорах возможна существенная скидка – до 30-40%.

Прогноз на 2015 год

«Ухудшение экономической ситуации в следующем году приведет к падению покупательской активности, - считает Анна Соколова. - Спрос, хоть и в меньшем объеме, будет сконцентрирован в наиболее успешных проектах в доступном ценовом диапазоне, с продуманной концепцией и наличием инфраструктурной составляющей. Снизятся и темпы выхода новых проектов, на что помимо экономического фактора окажет влияние принятый в ноябре запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов.

Значительно серьезнее может измениться рынок апартаментов в более долгосрочной перспективе. Увеличение налога до 2% может снизить спрос на апартаменты, особенно в массовом сегменте. В результате данный формат вернется к развитию преимущественно в элитном классе. Кроме того, в следующем году планируется разработать поправки в градостроительный кодекс, в которых будет дано четкое определение апартаментов и приведена их классификация (жилые апартаменты, апартаменты в составе МФК, апарт-отели). Предполагается, что в зависимости от класса к апартаментам будут применяться различные нормы и налоговые ставки. Процесс разработки и принятия этих поправок может быть не быстрым. В связи с чем кардинальное изменение вектора развития рынка апартаментов мы увидим не раньше 2016 года, и направление его будет зависеть от принятых мер».

[1] В проектах, где цены номинированы в долларах, для расчетов использован курс доллара ЦБ РФ на 17.12.2014 г., равный 61,1512 руб., либо внутренний курс, зафиксированный застройщиком.

[1] С учетом «Ханой Москва» и АpartVille Fitness & Spa Resort, продажи в которых открылись в конце декабря.

[2] Без учета МФК «Парк Мира», продажи в котором приостановлены.

[3] В связи с отсутствием информации в открытых источниках, объем предложения в КДЦ «Ханой-Москва» не учитывался, для ряда комплексов объем был рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Материал предоставлен пресс-службой «Метриум Групп»

• Метриум Групп