В 2014 году на рынке новостроек бизнес-класса Москвы отмечена несопоставимо более высокая динамика выхода новых проектов относительно массового и элитного сегментов. По данным «Метриум Групп», продажи открылись в 20 высокобюджетных жилых комплексах (не считая объекты с возобновившимися продажами), что почти в 3 раза превышает показатель прошлого года.

Жилые комплексы бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2014 году

	Проект	Девелопер	Количество квартир по проекту, ед.	Общая площадь квартир, кв.м	Округ
1	ЖК "Измайлово Lane"	«Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»)	134	8 806	ВАО
2	ЖК "Консент"	ГК «Афина»	97	7 183,39	ВАО
3	ЖК «Крылатский»	ООО «Строй Вест»	1 225 (всего) 3 корп. – 974	3 корп. – 72 121	ЗАО
4	ЖК Egodom	Ego Group	114	12 020	СВАО
5	жилой квартал RedSide	ГК Insigma	951	89 600	ЦАО
6	клубный дом «Юннаты»	ООО «СМУ №6»	47	3 579	САО
7	ЖК «Карамель»	ООО «Шатер Девелопмент»	111	11 250	САО
8	ЖК «Кристалл»	ОАО «Центр-Инвест»	496	34 969,2	САО
9	ЖК «Сердце Столицы» (всего – 3 очереди)	ЗАО «Дон-строй Инвест»	1 оч. – 1 440 2 оч. (1 пусковой комплекс) – 414	1 оч. – 116 709 2 оч. (1 пусковой комплекс) – 34 836	СЗАО
10	ЖК The MID	МИД РФ	424	36 488	ЮЗАО
11	ЖД на ул. Барклая, вл. 7	ГК «СТД Груп»	45	3 620,7	ЗАО
12	ЖК «АкадемикА»	ООО «Нью-Кармэл»	165	14 690	ЗАО
13	жилой квартал «1147»	ООО «Шатер Девелопмент»	1147	89 123,1	СВАО
14	ЖК «Лефорт»	кооператив «Интерфлора»	407	24 672	ЮВАО
15	ЖК «Донское Подворье»	холдинг «Эко-Тепло»	126	31 546 (общая площадь ЖК)	ЮАО
16	ЖК «Дом на Самаринской»	ЗАО «Лидер-Инвест»	73	5 098	ЮАО
17	ЖК "Константа"	ГК «Афина»	348	н/д	ВАО
18	ЖК «ФилиЧета-2»	ГК «СТД Груп»	147	10 460,7	ЗАО
19	ЖК V-House	«Ведис Групп»	304	25 500	ЮАО
20	жилой квартал «На Шлюзовой набережной» (предварительные продажи)	Группа ПСН	200	13 201	ЦАО

Источник: «Метриум Групп»

По итогам 2014 года в Москве первичные продажи велись в 64 жилых комплексах бизнес-класса. Относительно конца 2013 года объем предложения увеличился на 11,4% и составил около 8 000 квартир[1]. Несмотря на высокую девелоперскую активность, доля бизнес-класса в структуре предложения новостроек Москвы за год уменьшилась на 4,4 п.п. Это связано с меньшим масштабом проектов относительно массового сегмента, доля которого напротив выросла. Тем не менее, на новостройки бизнес-класса по-прежнему приходится почти половина реализуемых квартир – 47,7%.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», если новые проекты в течение года выходили во всех округах, то жилые комплексы, в которых первичные продажи были завершены, преимущественно расположены в западной части города. Именно в престижных западных округах города в течение долгого периода возводилось основное количество новостроек бизнес-класса. Сейчас объекты, строительство которых началось 4-7 лет назад постепенно уходят с рынка. Так в ЗАО в 2014 году завершились первичные продажи в шести проектах: «Эмеральд», «Доминион», «Обыкновенное Чудо», «Катрин Хаус, «Рублевские Огни», «Квартал Триумфальный».

В результате, преобладающая еще в конце 2013 года доля запада в структуре предложения новостроек Москвы существенно сократилась. Год назад на ЗАО, ЮЗАО и СЗАО в сумме приходилось более 60% жилых комплексов и квартир, сейчас – менее половины (48,4% проектов и 47% квартир). В то же время доля восточных округов выросла по количеству проектов до 25%, по числу реализуемых квартир – до 30,1%.
[1] Расчет объема и структуры предложения, а также средней цены кв.м проводился с учетом ЖК «Триколор». Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

Средневзвешенная цена кв.м по итогам года выросла на 17,8% и составила 243 740 руб. В зависимости от округа зафиксирован рост от 9,95% до 19,7%. Снижение средней цены кв.м отмечено в трех округах, что связано с выходом преобладающего объема предложения в новых проектах по более низким ценам. В ЮВАО средняя цена уменьшилась на 10,3%, в ЦАО – 3,4%, в САО –- 1,9%.

Средневзвешенная цена кв.м с разбивкой по округам

Источник: «Метриум Групп»

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса составила 13 млн руб., двухкомнатной – 20,5 млн руб., трехкомнатной – 27,8 млн руб. По сравнению с  4 кв. 2013 года она выросла на 19,3%, 16,5% и 22,5% соответственно.

Количество комнат	Площадь, кв.м		Цена кв.м, руб.		Общая стоимость, руб.
	мин	макс	мин	макс	мин	макс	среднее
однокомн.	31,0	88,0	139 000	650 000	6 062 000	43 810 000	12 986 500
двухкомн.	33,2	128,7	140 000	650 000	8 380 000	60 125 963	20 482 400
трехкомн.	49,8	285,0	131 755	650 000	12 754 000	95 940 000	27 765 850
многокомн.	90,4	364,0	140 000	519 435	17 906 000	121 975 000	40 420 300

Источник: «Метриум Групп»

Основные тенденции 2014 года на рынке бизнес-класса Москвы:

Высокая девелоперская активность. Несмотря на усугубление экономической ситуации, застройщики в течение всего года выводили на рынок новые жилые комплексы бизнес-класса. Предпродажная подготовка проекта от разработки концепции до получения разрешительной документации зачастую занимает не один год. Многие из недавно вышедших проектов появились на бумаге еще в 2011-2012 гг., когда экономика восстанавливалась после кризиса 2008 года, и рынок жилья развивался активными темпами. В то же время образование валютного кризиса и реакция на него рынка жилья, выраженная увеличением покупательской активности, подтолкнули девелоперов к форсированию открытия продаж к концу года в своих проектах, пока имеется платежеспособный спрос.

Увеличение спроса. Повышенная покупательская активность отмечена в прошедшем году во всех сегментах первичного рынка жилья Москвы. Бизнес-класс не стал исключением. Однако в отличие от массового сегмента к выбору квартиры в высокобюджетных новостройках покупатели относились более осознанно: популярностью пользовались объекты зарекомендовавших себя застройщиков, проекты с удачной концепцией и оптимальным соотношением цена-качество, жилые комплексы на старте продаж с высоким потенциалом роста цены. Максимальный спрос отмечен во время наибольших валютных колебаний – в феврале-марте и октябре-декабре.

Рост цен. Опасения потерять накопленные средства подтолкнули население вкладывать их в недвижимость, как в наиболее стабильный актив, что спровоцировало повышение цен на рынке. Средняя цена по бизнес-классу увеличилась за год почти на 18%, тогда как в прошлом году – на 9%. Наиболее активно стоимость квартир выросла в новых проектах, вышедших на старте продаж по привлекательным ценам. Аналогично динамике спроса максимальный рост цен отмечен в 1 и 4 кварталах года.

Продолжение расслоения бизнес-класса. В 2014 году жилые комплексы бизнес-класса вышли во всех подсегментах – нижнем («Консент», «Кристалл», «Крылатский» и пр.), среднем («1147», «Сердце Столицы», «Дом на Самаринской» и пр.) и высоком (RedSide, Egodom, «На Шлюзовой набережной»). В целом, новые проекты характеризуются своим разнообразием не только по ценовой политике, но и ряду других факторов:

- по географии строительства. Проекты вышли во всех округах Москвы, что оказало влияние на перераспределение предложения по географическому признаку. Относительно предыдущего года существенно сократилась доля реализуемых жилых комплексов в западной части города – традиционной для бизнес-класса локации, тогда как в восточной, напротив выросла;

- по объемам строительства. Новые жилые комплексы существенно различаются между собой по масштабу –  от клубных домов (ранее прерогативе элитного класса) до проектов квартальной застройки;

- по архитектурно-планировочным решениям. Среди проектов 2014 года имеются как комплексы с «классическими» для бизнес-класса габаритными, так и небольшими квартирами (от 35-40 кв.м), в большей степени характерными для комфорт-класса, а также проекты с европланировками (с объединенной кухней-гостиной).

Появление проектов, отражающих актуальный вектор формирования градостроительной политики. Новые направления развития города, обозначенные властями (реновация промзон, квартальная застройка, преобразование набережных), нашли свое отражение в некоторых проектах бизнес-класса. Пока их не так много (RedSide, «Сердце Столицы», «На Шлюзовой набережной», «1147»), однако в перспективе, вероятно, их число будет увеличиваться.

Прогноз на 2015 год:

«Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности ввиду ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около половины. Тем не менее, влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. Дорогое жилье не является предметом первой необходимости, и процент населения, который может позволить себе купить его значительно меньше. Кроме того, ажиотажная покупательская активность в 2014 году привела к удовлетворению платежеспособного спроса, в связи с чем корректировка числа сделок была бы в 2015 году даже в условиях стабильной экономики.

В 2008 году рынок жилья бизнес-класса оказался самым уязвимым: часть проектов оказалась замороженной, часть подверглась реконцепции. Предстоящий год может стать еще сложнее. Если во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, то в 2014 году он увеличился как минимум в 1,5 раза. Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации – с одной стороны их затраты значительно увеличатся, с другой – в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате, в предстоящем году мы скорее всего увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний».

Материал предоставлен пресс-службой «Метриум Групп»

• Метриум Групп