Активы, которые располагаются в столице, по-прежнему остаются наиболее привлекательными для инвесторов. В Москву за прошедшие полгода было вложено 85% от общего объема инвестиций в России.

Рынок недвижимости уже несколько лет переживает кризис. Это является последствием финансового кризиса, разразившегося шесть лет назад и ударившего по различным отраслям экономики настолько сильно, что они до сих пор не могут восстановиться.

Однако каждый регион мира имеет свои особенности, и если с рынка коммерческой недвижимости Европы продолжается отток инвестиционного капитала, то в государствах арабского Востока и Юго-Восточной Азии, несмотря на множество негативных факторов, некоторые крупные проекты имеют успех. Как следствие, сегодня на рынке замечен рост инвестиций в недвижимость стран-доноров еврозоны. В целом же ситуация продолжает оставаться не очень привлекательной – национальные инвесторы из стран Евросоюза вкладывают в коммерческие проекты, как и все предыдущие пять лет, порядка 65-70% денег от общего числа инвестиций. И лидируют в этом традиционно инвесторы из Франции, Норвегии, Нидерландов и Великобритании.

Россия не стала исключением, и в этом году объем инвестиций в российскую недвижимость в период с января по июнь 2014 года снизился на 59%, если сравнивать аналогичный показатель в прошлым годом. Вложения составили 1,4 млрд долларов. Аналитики отмечают, что объем вложений во втором квартале этого года достиг лишь 842 млн долларов, то есть сократился по сравнению с соответствующим периодом 2013 года на 36 %. В первом квартале в недвижимость российские инвесторы вложили 545 млн долларов, показав рекордное снижение начиная с 2009 года – на 73 % по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

Эксперты полагают, что на такое поведение инвесторов повлияло и замедление роста российской экономики, и волатильность валюты, и политические события – напряженность на Украине, введение в отношении России международных санкций. Все эти факторы называются основными причинами для беспокойства среди игроков рынка недвижимости. Инвесторы продолжают осторожничать, и это выражается в снижении количества объемов вложений.

За первые шесть месяцев текущего года у инвесторов были приоритетными гостиничный и офисный сегменты рынка. На долю гостиничного рынка пришлось 37 % вложений, а на офисный – 24%. Но при этом игроки рынка сами отмечают, что высокая доля гостиничного сектора является лишь только последствием заключения одной крупной сделки на рынке – приобретения банковской группой ВТБ доли в 84,1 % ОАО «Гостиничная компания».

Доля Санкт-Петербурга в инвестициях хоть и выросла по сравнению с прошлым годом с 5 до 8 %, но она критически мала, хотя и больше доли всех регионов России вместе взятых, которая составила 7 %.

Фактором, который должен положительно повлиять на ситуацию на рынке, называется запланированное ГК «Мортон» строительство в московском районе Лефортово около Третьего Транспортного Кольца 270 тысяч квадратных метров недвижимости с общим объемом инвестиций в 27 млрд рублей.

Уточняется, что компания намерена построить 170 тысяч квадратных метров монолитного жилья, а также 100 тысяч квадратных метров офисных площадей. Проект запланировали реализовать к концу 2018 года. В прошлом году «Мортон» на аукционе выкупила у концерна «Алмаз-Антей» участок площадью 8,8 га по адресу: Красноказарменная улица, дом 14а. Стоимость лота составила 1,9 млрд рублей. Именно там и будет реализован этот масштабный проект. Сообщается, что все офисные площади нового комплекса уже распределены: на оставшихся 40 % разместится один из банков-партнеров компании, с которым уже есть договоренности, а 60 % офисных площадей займет ГК «Мортон», переведя в новый офис все свои подразделения.

Сейчас «Мортон» планирует провести открытый конкурс на разработку концепции будущего проекта, а в третьем квартале 2014 года направит проект в Москомархитектуру.

Это событие должно позитивно сказаться на рынке, считают эксперты. Российские частные инвесторы всерьез озабочены сохранением своих сбережений, и понимая, что московская недвижимость вполне способна справиться с этой задачей, ждут повышения интереса к рынку со стороны крупных компаний. Однако крупные инвесторы анализируют ситуацию на рынке и видят, что сейчас в России существует угроза инфляции, а следовательно, рублевые ресурсы могут начать обесцениваться. Это связано с зависимостью фондового рынка от политических и экономических решений властей страны. А московская недвижимость на фоне такой нестабильности является уникальным активом, позволяющим компенсировать угрозу девальвации рубля. Кроме того, столичные квартиры и офисы способны приносить устойчивый доход, который будет номинирован в валюте.

Говоря о перспективах вложения в недвижимость, инвесторы обращают внимание на то, что и девальвация рубля, которая продолжается почти год, и «массовый» отзыв лицензии у десятков банков, от которого пострадали десятки тысяч предпринимателей, и рост инфляции не сумели стать поводом для резкого роста вложений в недвижимость, как в «защитный актив». Но при этом все чаще игроки рынка говорят о скором подорожании квадратных метров, хотя на самом деле рынок переживает не лучшие времена.

На сегодняшний день, по данным исследования агентства IRN.ru, среднерыночная цена 1 квадратного метра жилья в столице, в долларовом выражении, которое является единственным признанным среди профессионалов на рынке недвижимости общерыночным индикатором, была на 10 % ниже аналогичного периода прошлого года, составив 4 тысячи 780 долларов, в то время как по данным за прошлый года этот показатель составил 5 тысяч 315 долларов. Таким образом, стоимость «квадрата» возросла с 165 900 рублей. до 171 700 рублей – на 3,5%, при том что рост инфляции за прошедший год составил 7,3 %.

Любопытно, что сомнительное, по сравнению с прошлыми годами, достижение в 3,5 % роста произошло на фоне скачка спроса. В начале этого года, самые крупные участники рынка жилой недвижимости, такие как: Est-a-Tet, «Дон-Строй Инвест», ГК «СУ-155», ГК «Пионер», «Миэль-Новостройки», «Бест-Новострой» все как один зафиксировали активизацию покупателей, объясняя ее падением курса рубля и опасениями относительно целости вкладов граждан в небольшие банки. При этом анализ ситуации показал, что россияне, действительно покупали квартиры на средства, которые снимали с банковских вкладов. При этом, часто у бывших вкладчиков не хватало денег на покупку, и они пользовались ипотекой.

Однако, этот ажиотаж оказался временным, и возможно даже стал предвестником стагнации. Московский рынок уже доказал, что воздействие внешних стимуляторов на спрос достаточно ограниченно и с конца марта цены на московские квартиры стали постепенно падать.

Статистика, опубликованная агентствами недвижимости, показала, что в значительной части новостроек порядка 70–80% квартир покупаются в кредит, хотя в среднем на рынке этот показатель не превышает 40%. Следовательно, инвесторы продолжают осторожничать. Они давно осознали, что модель покупки любой новостройки на начальном этапе, а затем ее перепродажа после введения дома в эксплуатацию, как это было в начале и середине нулевых годов, сейчас срабатывает далеко не всегда. Если рассматривать инвестиции в жилую недвижимость, в этом случае, как считают многие инвесторы, наиболее привлекательными для частного инвестора являются новостройки эконом- и комфорт-классов в Московской области. На них в среднем можно заработать 10 – 15 % в год.

Однако и тут необходимо помнить, что в Подмосковье существуют города, в которых предложения уже начинают превышать спрос, и там вряд ли можно заработать на перепродаже много. При этом, существует немало недооцененных и перспективных рынков подмосковной жилой недвижимости. В первую очередь речь идет о районах области, где власти реализуют программы транспортной доступности. На сегодняшний день это районы вдоль Ярославского и Минского шоссе. Эксперты уверены, что фактор не только транспортной, но и социальной, торговой, развлекательной и медицинской инфраструктуры необходимо учитывать наравне с такими основными факторами, как удаленность от Москвы и экологическая загрязненность района.

Но строительные компании, похоже, не отчаиваются и продолжают продвигать на рынке даже самые малоперспективные проекты, видимо, рассчитывая на неопытных инвесторов. Так, недавно в СМИ прошла информация, явно запущенная кем-то из застройщиков, желающих поскорее избавиться от своего не очень удачного проекта класса «люкс». Издания сообщили о прогнозах неких экспертов, которые предрекали инвесторам в «лакшери-жилье» семидесятипроцентную прибыль.

Чтобы понять логику застройщиков и инвесторов, работающих на московском рынке жилой недвижимости, «Индустриальные новости» попросили ответить на вопросы о том, насколько стоит верить обещаниям застройщиков, каким образом происходит выбор объектов для инвестирования, и является ли перспективной в плане вложений Новая Москва, Татьяну Бурлаковскую – генерального директора компании Golden Brown real estate, работающую одновременно и на российском и на зарубежных рынках недвижимости.

- Некоторые эксперты рынка недвижимости прогнозируют какой-то невероятный бум и говорят о появлении на рынке предложений от подрядчиков о прибыли до 70 % при инвестировании в проекты элитного жилья. Насколько такие прогнозы могут соответствовать реальности?

- Подтвердить такую информацию не могу, потому что наша компания не работает с компаниями, которые обещают такие доходы. Подобные цифры мы слышали только в период строительного бума в Дубае – тогда похожие обещания появлялись на рынке. Да и то, мы знаем, что очень много людей, вложившихся в подобные проекты, в лучшем случае просто получат свои деньги обратно. В наше же время – после того, как прошла мода на инвестирование средств в недвижимость не только в России, Великобритании или Объединенных Арабских Эмиратов, но и достаточно экзотических для нас государств, наверное, уже и не осталось таких инвесторов, которые верят в то, что в вложение в элитную недвижимость может принести прибыль после сдачи объектов в эксплуатацию. Инвестировать можно в элитную недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду. Но в таком случае можно говорить о сроках от 4 до 6-7 лет. И это будет сбалансированный доход, который на самом деле оправдывается. Однако ни о каких 70 % мы сейчас говорить не можем.

- Насколько сильно отличаются доходы от вложения в недвижимость эконом-класса от прибыли, которую приносят инвестицию в элитное жилье?

- Если мы говорим об исходных данных, тут все зависит от того, какой капитал вы хотите вложить, какое банковское плечо привлечь. Я сейчас говорю о российской недвижимости. Допустим, существуют проекты в пределах границ Москвы, таких проектов на самом деле в столице сейчас немного, но они дают хороший доход. Могу сказать конкретные цифры. Если инвестор приобретает квартиры на нулевом цикле, а два-три года назад, допустим, появилась возможность приобрести квартиру в черте Москвы и за 6 миллионов рублей, то сегодня через три года на выходе эта двухкомнатная квартира стоит уже 12-13 миллионов с ремонтом от застройщика. Такая инвестиция – хорошая, но в подобные проекты надо вступать с нуля, и они редкие. Вступишь позже - прибыль будет минимальная. Допустим, на третьей стадии, квартиры будут стоить уже около 10 миллионов рублей. Повторюсь, сегодня подобных проектов немного. И инвесторы, которых работают на этом рынке, как правило, люди, хорошо зарекомендовавшие себя, которые давно знакомы с застройщиками. Они, соответственно, неплохо зарабатывают.

- Новая Москва, получается, не очень привлекательна в плане инвестиций в недвижимость?

- Там вложения не особо прибыльные. Да, там много квартир покупают, и покупают в качественных, хороших монолитных домах, но делают это для себя. Просто квартиры в Новой Москве сегодня не приносят таких больших доходов, как в самой Москве. Есть много случаев, когда инвесторы вложились туда, но они прекрасно понимают, что серьезной прибыли ждать не стоит. Хочу уточнить, что я говорю о районах Новой Москвы, примыкающих к МКАД – Переделкино, Апрелевке и других. Потому что, если мы посмотрим на рынок недвижимости в более отдаленных районах, то ситуация там немного иная – цены другие, и соответственно, доходы другие. И сейчас говорить о каких-то конкретных цифрах, рассчитывать предполагаемую прибыль, рано.

- А когда можно будет понять, о каких цифрах идет речь?

- Очень важно правильно выбрать застройщика. Нужно доверять застройщику. Если речь идет о какой-то точечной застройке, то вложиться можно, когда ею занимается крупных холдинг, местоположение дома удобное, вокруг развитая транспортная, торговая и социальная инфраструктура. Также нужно изучить сам проект: насколько он уникален, степень доступности подвода коммуникаций. Никто не хочет инвестироваться в квадратные метры, если есть какие-то сомнения хотя бы по одному из этих пунктов. В Москве сейчас очень много застройщиков, которым инвесторы доверяют, потому что знают, сколько и какого качества дома эти компании построили.

- По каким признакам начинающему инвестору можно определить застройщика, которому можно доверять?

- Сейчас любая информация открыта, можно в интернете посмотреть отзывы покупателей, оценку реализованных проектов, количество и масштаб этих проектов, почитать рекомендации относительно сотрудничества с теми или иными строительными компаниями. Также надо смотреть, какие банки инвестируют в проекты застройщика. Если банки крупные, зарекомендовавшие себя, с большим опытом работы на строительном рынке, и они продолжают инвестировать, то доверять такой компании можно, потому что хороший банк в любом случае досконально проверяет всю документацию и сметы. Со всех сторон нужно подходить грамотно при выборе застройщика, и желательно обращаться, если не только в крупные компании, то в те, которые давно на рынке или работают с серьезными банками. Такие компании следят за своей репутацией. Можно работать только с теми, кому вы полностью доверяете.

• Москва
• Golden Brown real estate