Кроме того, на ценообразование повлияют специальные налоговые послабления, которые власти Московской области приняли для компаний, реализующих проекты комплексной застройки. Правительство региона намерено также реализовать программу создания социальной инфраструктуры, которая позволит обеспечить жителей области социальными объектами на 70%.

Эксперты считают, что каждая из этих мер будет иметь свое влияние на ценообразование, причем не только в Московской области, но и в столице, и вдобавок изменит ситуацию на рынке недвижимости. Налоговые льготы для компаний, проводящих комплексное освоение территории, переключат других застройщиков с рынка малоэтажного строительства на строительство кварталов и микрорайонов. При этом снижение налога может привести к понижению стоимости жилья, но чаще всего эти расходы в смете строительных компаний не настолько велики, чтобы каким-либо образом влиять на конечную цену. Чего не скажешь о новых нормах социального обеспечения, по которым теперь на тысячу человек будут зарезервированы 65 мест в детских садах и 135 мест в школах. Вдобавок на каждую семью в Подмосковье должно быть построено одно машиноместо. Возможно, этим и обусловлен рост цен на квадратные метры в отдаленных районах области.

Рост цен на загородную недвижимость в дальнем Подмосковье обусловлен спадом интереса к квартирам эконом-класса в пределах МКАД. За последние пять лет дешевые квартиры в столице подорожали почти в полтора раза, и москвичи предпочитают квартиры в области, но по разумным ценам. Около 40 % покупателей подмосковных квартир, по разным оценкам - это жители столицы, не имеющие возможности приобрести квадратные метры в своем городе. Одновременно с этой тенденцией в самой Москве, снизились объемы строительства недорогого жилья. На сегодняшний день порядка 70% строящейся недвижимости в Москве и области приходится на Подмосковье.

«Осенью 2013 года мы наблюдали достаточно устойчивый спрос на рынке загородной недвижимости. Общее количество обращений выросло существенно как по сравнению с летним периодом, так и относительно предыдущего года. Однако основной спрос, как и ранее, сосредоточен в среднем и дальнем Подмосковье на недорогих садовых участках с домами до 1 млн. руб., домах эконом-класса и участках без подряда с обязательным наличием основных центральных коммуникаций», – говорит генеральный директор офиса компании «Миэль» в городе Электросталь. – «Также тенденцией последнего времени являются запросы как на дома, так и на участки именно в организованных поселках. Покупатели смотрят много домов, стараясь выбрать наиболее привлекательные предложения по соотношению «цена-качество», поэтому говорить о существенном росте цен пока преждевременно, а вот найти интересное предложение с каждым днем становится все сложнее».

Сторонники и противники

Мнения участников рынка разделились. Одни считают, что новые меры скажутся на ценах в сторону повышения, другие – что цены не изменятся. Первые уверены, что раз все задачи по возведению социальной инфраструктуры должны будут выполнять строительные компании, то это, естественно, скажется и на объемах инвестирования, и на ценах. По предварительным подсчетам, стоимость инфраструктуры вокруг застраиваемых кварталов вырастет почти в полтора раза. Однако сказать однозначно, лягут ли эти расходы только на плечи покупателей, пока сложно.
Возможно, что в некоторых случаях снижение налоговой нагрузки и специальные условия по аукционам дадут возможность строителям, реализующим комплексную застройку территорий, снизить расходы на начальном этапе. Но в основном введение новых норм застройки социальной инфраструктуры вынудит девелоперов заложить в конечную стоимость квадратного метра 20-25 %.

Вторая группа экспертов и участников рынка, наоборот, не ждут повышения стоимости. Они согласны с тем, что объекты инфраструктуры, особенно такие, как детские сады и школы – далеко недешевые. И не только из-за жестких требований к организации мест отдыха и обучения детей, но и потому, что учебные заведения по закону должны сдаваться на баланс города не только с полной отделкой помещений, но и с мебелью. И в результате, себестоимость социальных объектов такого плана превышает цену жилой недвижимости. В то же время, если проводится масштабная комплексная застройка, то такие объекты несущественно повышают общую стоимость работ. Вдобавок на сегодняшний день ни одни крупный объект комплексной застройки не сдается без подготовленной инфраструктуры. Так что вряд ли нововведения повлияют на цену квадратного метра на первичном рынке жилья Московской области.

Есть еще одна, наиболее оптимистично-настроенная группа аналитиков, которые уверены в том, что государственные инициативы будут способствовать снижению себестоимости строительства жилья. По их мнению, цены для конечных потребителей можно будет уменьшить, однако только при условии административных мер в отношении строительных компаний: работы по принципу льготы в обмен на снижение цен.

При этом мало кто из игроков рынка и специалистов, давая оценку предложениям подмосковных властей, учитывает тот факт, что сегодня земельный налог высчитывается от кадастровой стоимости участка. То есть он порой в десятки раз ниже, чем мог бы быть при оценке участков земли по рыночным ценам. И сегодня налоговая нагрузка на застраиваемые земли составляет до 0,5-1 % от планируемой общей стоимости строительства. А значит, сокращение налогов станет подспорьем для девелоперов, которые строят небольшие или точечные проекты. А для крупного «освоения территорий» эффект от введенных льгот вряд ли будет заметным.

Еще одна мера, которая может только выглядеть эффективной, а на деле не меняет ситуации – снижение начальной стоимости земли, продающейся государством с аукционов. Изначальная цена, какая бы низкая она не была, ни на что не влияет, так как строители все равно отдадут за участок его рыночную стоимость. Возможно, администрация области предлагает подобные нововведения, исходя из какой-то своей логики, которая позволяет им соглашаться с тем, что в Московской области в этом квартале средняя рыночная стоимость за 1 квадратный метр установлена в размере 49 тысяч 730 руб. При этом не берется в расчет, что названная стоимость слишком условна, и цены в Одинцово и окрестностях Орехово-Зуево сильно разнятся.

Ограничения и исключения

Еще одно ноу-хау от правительства Московской области – это ограничение высотности застройки девятью этажами. Оно может привести к резкому и объемному сокращению предложений новостроек в тех городах и поселках, которых это нововведение коснется. При этом в крупных городах ближнего Подмосковья, в которых и сосредоточены самые крупные проекты по возведению жилья, эта законодательная новинка применяться не будет.

Напомним, что в список исключений были включены 15 городов, в которых проживает более 100 000 человек, и в которых уже есть большое количество многоэтажек. В этих городах никаких ограничений по высотности многоквартирных домов не предусмотрено. В отдельный список попали 22 исторически значимых для Московской области города, для которых должны быть прописаны индивидуальные нормативы по строительству. Также не коснутся новые ограничения тех проектов, которые уже имеют соответствующие разрешения.

По данным на начало июля 2014 года, в Московской области выставлены на продажу 910 новостроек, имеющих общую площадь почти 16 млн квадратных метров. Из этого количества порядка 55 % новостроек приходятся на те самые города, для которых были сделаны исключения. В этих населенных пунктах продолжают возводиться еще 7,4 млн жилых квадратных метров. А в исторически значимых городах – около 1 млн 300 тысяч квадратов. В городах и поселках, на которые распространяются принятые региональным правительством ограничения, на сегодняшний день продолжают возводить порядка 7,2 млн квадратных метров или около 45 % жилья от общего объема. При этом средняя высотность домов-новостроек в этих городах составляет в среднем 16 этажей. И именно в городах, которые попали под ограничения ожидается резкое сокращение объема предложений нового жилья. Эксперты называют цифру в 40-45 %.

Такое большое снижение объемов скажется на общий показатель по региону – игроки рынка ожидают спад на 20 %. А в исторических значимых городах общий объем нового строительства в Подмосковье упадет примерно на 23-24 %.

Даже если высотность зданий ограничат девятью этажами, рынок почувствует на себе последствия только через два-три года, когда большая часть уже согласованных проектов будет сдана в эксплуатацию, и появятся новые объекты, которые были разработаны с учетом ограничения по высоте.

Однако, говоря о спаде, эксперты отмечают, что их расчеты обоснованы, только если в будущем сохранятся нынешние объемы строительства жилых домов в Московской области, да и то при условии, что ситуация в экономике страны будет стабильной. На территории Москвы в пределах МКАДа осталось мало свободных участков для застройки, а потому основные объемы нового строительства переместились в Подмосковье и Новую Москву, ставшие наиболее привлекательными для возведения жилых объектов.

Эксперты считают, что несмотря растущий интерес, скачка цен на квадратные метры в Московской области в ближайшее время ждать не стоит. Цены будут расти постепенно, так как для их быстрого подъема необходимо одновременно строить развитую инфраструктуру, новые инженерные сети, дороги и торгово-развлекательные центры. То есть необходим системный подход, к разработке которого застройщики сейчас не готовы. Если цены и поднимутся выше ожидаемого уровня, то связано это будет только со сдачей в эксплуатацию нескольких сотен крупных жилых комплексов, квартиры в которых на стадии «котлована» и возведения предлагались по низким ценам. Однако и этот подъем стоимости будет кратковременным.

Против быстрого роста цен в Подмосковье играет и фактор качества предлагаемого нового жилья.

«Основной спрос на загородном рынке домов приходится на эконом-класс, и спрос на эти объекты достаточно высок. Несмотря на это, предложение качественных, именно качественных и недорогих поселков практически отсутствует», – говорит гендиректор «Миэль». – «Остается надеяться, что в ближайшие несколько лет эта ситуация претерпит изменения, и мы увидим действительно интересные предложения и концепции новых хорошо организованных поселков».

Чтобы ситуация изменилась, в происходящее должны вмешаться местные и региональные чиновники. Подмосковные власти, в отличие от столичных, пока еще не согласовывают проекты жилых комплексов с застройщиками. А следовательно, нерешенными будут оставаться основные проблемы, появляющиеся при покупке жилья в дальнем Подмосковье: неразвитая дорожная сеть, перегруженность пригородных электричек и плохие условия для привлечения в региональные офисные центры серьезного бизнеса.

«В последнее время можно говорить о существенном насыщении рынка торговой недвижимости. Уже сейчас на нашем северо-восточном направлении с учетом строительства гипермаркета «АШАН» в районе поселка Обухово, гипермаркета вблизи города Электросталь и вводе в эксплуатацию нескольких ТЦ, можно говорить, что в 2014 году произойдет возможное перенасыщение рынка. Электросталь занимает 3 место среди всех городов Подмосковья, после Реутова с Торговым центром «РИО» и Химок с ТЦ «МЕГА» по количеству торговых площадей на одного жителя. Но при этом качественных офисных центров не хватает. В имеющихся офисных и торговых центрах «старого» формата заполняемость редко превышает 70-80 %».

Нововведения, ограничения и цены

В целом по региону новые правила налогового учета, льготы и ограничения по высотности, несмотря на всю их инновационность, вряд ли окажут серьезное влияние на рынок новостроек. Нововведения не распространяются на самые большие и наиболее застраиваемые города, и, следовательно, объемы строительства там сохранятся на прежнем уровне. Таким образом, серьезных предпосылок для повышения цен на жилье в них нет. Большая часть крупных городов Подмосковья примыкает к столице, и если начнется резкий рост цен на квартиры, строящиеся на их территории, то покупатель с большой вероятностью отдаст предпочтение квартирам в самой Москве.

Новостройки вырастут в цене только в городах, где ограничат этажность строительства, но в любом случае ожидать, что ежегодно цены не будут подниматься на традиционные «инфляционные 10%», не стоит. При этом надо учитывать, что и платежеспособный спрос у покупателей жилья в небольших городках ограничен. И нельзя исключать, что потенциальные покупатели попросту не смогут возместить строительным компаниям снижение доходов. Хотя, если в каких-то районах уже сейчас создаются предпосылки для дефицита жилья, то там оно может подорожать на 25 % или больше.

Власти большинства городов Московской области уже давно жалуются на то, что им попросту негде «разместить» бизнес. Строительство офисных центров, площадок под небольшие промышленные предприятия, которые бы работали на местный рынок, сегодня не является привлекательным направлением для инвесторов и застройщиков. Строительные компании, по мнению аналитиков, сейчас больше заинтересованы в продаже квартир и домов, и только после полного насыщения рынка примутся за возведение нежилых объектов.

Более 70 % жителей Московской области работают в столице. В самом же Подмосковье, помимо инфраструктурных проблем, по сути нет и центров досуга. Потому, покупатели квартир за МКАДом воспринимают свое жилье больше как «угол» для отдыха, а не как постоянное место жительства. По мнению экспертов, если будет решена хотя бы проблема досуга, то стоимость квадратных метров в Подмосковье начнет ощутимо расти.

Более 50 % сделок проходят с вторичным жильем. Причины понятны: разумная по сравнению с Москвой стоимость, хорошая экология, доступность Москвы. Покупатели таких квартир, как правило, переезжают из дальних регионов России, и намерены обосноваться в Подмосковье навсегда. Если для них будут созданы все условия для нормальной жизни, то стоит ожидать резкого роста цен и на вторичную недвижимость.

• Новая Москва
• Московская область