До наших времен докатилась легенда о том, что египетский фараон Хеопс так поиздержался на строительстве своей пирамиды, что продал в рабство свою дочь. Можно ли верить этой версии, сказать трудно, однако сегодняшние строители пирамид предпочитают перекладывать свою ответственность и просчеты на других.

Было время, когда к проблемам обманутых дольщиков было приковано внимание общества. Люди выходили на митинги, самовольно занимали недостроенные дома. Сейчас таких случаев значительно меньше, и вызывают они существенно меньший отклик. Но это не означает, что вопрос ушел в прошлое. По словам депутата Государственной Думы Александра Хинштейна, проблема «обманутых дольщиков» остается одним из самых горячих и острых социальных вопросов последних лет. В результате действий недобросовестных застройщиков, а то и откровенного воровства десятки тысяч семей остались без денег и жилья.

Чем вызваны многочисленные ситуации по приостановке строительства? Безусловно, во многих случаях имеют место экономические просчеты. В процессе строительства реальные затраты превосходят предполагаемые. Происходит это под влиянием как элементарных ошибок, так и нестабильности общей экономической ситуации, быстрого роста цен на стройматериалы.

Однако не вызывает сомнений и то, что ряд компаний занимаются самым настоящим мошенничеством, продают не построенное жилье, причем по несколько раз, перепродают выделенные под строительство участки, не указывая те обременения, которые они имеют. По сути дела речь идет о знакомых нам по прошлым годам пирамидах, только на этот раз в стройкомплексе.

Изучение ситуации, когда пострадали люди, позволяет выявить определенные закономерности. Квартиры зачастую продавались ниже рыночной стоимости на 15-20%, а в регионах эта цифра может достигать 30-40%. В том, что происходит, есть частично и вина дольщиков, которые, позарившись на рекламу, решили сэкономить и заплатить за жилье, когда котлован дома зачастую даже еще не вырыт. Плохо велся учет реализованной жилплощади. Плохо осуществлялся учет затрат на строительство. Во многих случаях налицо признаки финансовых пирамид, когда квартиры продавались по 2 раза ради того, чтобы вернуть деньги дольщикам.

Во многом появление обманутых дольщиков вызвано несовершенством правового поля. На протяжение, как минимум, последнего десятилетия законодательная база несколько раз менялась. Но полностью закрыть вопрос не удавалась.

Об этом наглядно свидетельствует статистика. Сомнительное первое место по число обманутых дольщиков на начало 2014 года занимала Московская область, приблизительно 11,6 тыс. человек, далее идет Санкт-Петербург – 6900, третье место делят Москва и Новосибирская область – по 5, 5 тыс., затем Самарская область - 3.5тыс. и замыкает эту отнюдь не великолепную пятерку Краснодарский край, 3,3 тыс. человек. Причем, большинство из них – сочинцы. Но есть и позитивные тенденции, в 21 регионе обманутых дольщиков нет. Среди других хороших новостей – в ряде субъектов Федерации удалось практически решить этот вопрос. К ним относится Костромская, Пензенская, Псковская области, Карелия.

Всего же по стране к началу 2014 года насчитывалось 75 тыс. обманутых дольщиков и 798 проблемных объектов. Часть из них удается выводить из этого неприятного статуса. В 2013 году 135 домов было достроено, 11,5 тыс. граждан все же вселились в квартиры. Правда, это не самые большие показатели, «рекордным» стал 2011 год - тогда удалось решить вопрос для 42 тыс. обманутых дольщиков. Правда, следует отметить, что застройщики взялись за дома, обещавшие хорошую рентабельность. Сейчас этот резерв преимущественно исчерпан, поэтому проблема решается не столь эффективно. И есть опасность, что тенденция опять начнет идти вверх.

Одним из способов решительно переломить ситуацию могут стать вступившие с 1 января 2014 г. изменения в Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этим изменениями застройщик, наряду с залогом, должен обеспечить свои обязательства по передаче жилого помещения участнику долевого строительства путем страхования ответственности застройщика или предоставления Поручительства банка в порядке, установленном статьей 15.1 ФЗ № 214-ФЗ.

Застройщик имеет выбор между тремя вариантами. Он может получить банковскую гарантию на сумму привлекаемых от населения средств; при неисполнении им своих обязательств банк возмещает дольщикам затраченные ими деньги.

Второй вариант – коммерческое страхование. Застройщик страхует свою гражданскую ответственность в пользу дольщика, которому при наступлении страхового случая возвращаются все средства.

Третий вариант – так называемое некоммерческое страхование путем создания общества взаимного страхования гражданской ответственности. Еще 26 августа 2013 года прошел Всероссийский съезд «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства», на котором была учреждена такая организация. По мнению экспертов рынка, подобный способ является одним из самых эффективных инструментов защиты дольщиков от недобросовестных и непрофессиональных застройщиков.

Учредителями нового общества стали 30 крупнейших застройщиков из 13 регионов страны. Вступительный взнос – 500 тыс. руб., что даже не для самых крупных строительных фирм вполне посильная ноша. Сейчас в нем состоят несколько десятков компаний. По состоянию на 6 июля 2014 года заключено 1323 договора страхования с 36 застройщиками. Объем принятых к страхованию рисков 8,737 млрд. руб.

Насколько эффективной окажется эта мера, покажет уже ближайшее будущее.

• Хинштейн А.Е.