Долевое строительство, которому нужны инвесторы (ими становятся будущие владельцы жилья) обладает своими нюансами. Лицом к лицу с ними встретились, в частности, граждане, ставшие жертвами мошенников долевого строительства. Чтобы защитить людей от действий аферистов, был принят закон 214-ФЗ.

214-ФЗ, как особый нормативный акт, регулирует покупку жилой недвижимости, находящейся в стадии строительства. Данный закон затрагивает любые аспекты подписания договора долевого участия (сокр. ДДУ) между лицом, приобретающим квартиру, и застройщиком. В 2013-ом году в Москве около 46-ти процентов сделок было заключено по этому договору, согласно требованиям 214-ФЗ, а в регионе – около 90 процентов.

Договор долевого участия используется сейчас в большинстве сделок, оставив позади иные схемы продаж, существующие на столичном рынке жилой недвижимости. Тому есть логичное объяснение: максимальная защищенность покупателей от обмана со стороны застройщиков. К тому же договор долевого участия выступает единственным легальным документом, позволяющим продавать недостроенное жилье. Другие схемы, которые используются в сфере торговли недвижимостью, не могут гарантировать защиты покупателя на том же уровне.

Застройщики по закону 214-ФЗ в Новой Москве и других районах столицы обладают правом заключения договоров с покупателями лишь в случаях, когда строительство разрешено официально и ранее были зарегистрированы права аренды или собственности на участок земли. Кроме того, застройщику необходимо гарантировать публичный доступ к той информации, которая касается осуществляемого строительства, путем публикации проектной декларации.

Если застройщик заключает договор с инвестором-покупателем, игнорируя перечисленные требования, то покупатель имеет право на возврат внесенной им суммы с возмещением убытков. Срыв сроков передачи объекта тоже наказуем. Если контрагент застройщика – это юридическое лицо, оно может претендовать на получение значительной пени за каждый просроченный день. Контрагентам, являющимся физлицами, застройщик должен выплатить неустойку в двукратном размере.

ФЗ-214 также позволяет покупателю, выявившему строительные дефекты, требовать от застройщика бесплатного устранения всех недостатков. Как вариант, можно уменьшить стоимость квартиры на такую сумму, в которую обнаруженные дефекты будут оценены специалистами. Также возможно проведение ремонта силами заказчика с получением компенсации от застройщика. Судебного разбирательства в подобных случаях не избежать, но законом учитывается наличие в договоре между застройщиком и дольщиком пункта об ответственности застройщика за строительные дефекты. Если договор освобождает застройщика от подобной ответственности, суд не принимает во внимание это положение. Таким образом, граждане, выступившие контрагентами застройщика, в принципе, могут пострадать лишь в случае разорения застройщика.

Согласно закону ФЗ-214 дела обстоят именно так. Однако в действительности далеко не каждый застройщик соглашается соблюдать установленные правила.

Как избежать двойной продажи

Возведение первичного жилья в Москве должно опираться на положения закона 214-ФЗ. Застройщикам по 214-ФЗ в Новой Москве, в частности, не следует забывать об обязательной регистрации договоров долевого участия. Данная процедура предполагает обязательную проверку документов застройщика государственным регистратором: права застройщика на участок земли, где строится дом, не должны вызывать сомнений, а также обязательно наличие разрешения на застройку. Эта проверка гарантирует потенциальным покупателям целесообразное использование вносимых ими средств.

Кроме того, закон 214-ФЗ повысил уровень прозрачности действий застройщика: они обязаны публиковать данные о подрядчиках, проектировщиках и самом проекте (планировка, цена, сроки, технические характеристики). Подобная информация присутствует на интернет-страницах новых жилкомплексов.

Однако, учитывая все вышеперечисленное, в практике применения закона 214-ФЗ обманщики все-таки находят лазейки, ухитряясь даже через восемь лет по принятию этого закона продавать строящиеся объекты, используя векселя либо предварительный договор купли-продажи (сокр. ПДКП). Договора соинвестирования также присутствуют на вооружении у мошенников.

Экспертам удалось выяснить, что до сих пор застройщики приступают к строительным работам, не получая разрешения, не публикуя проектной документации и даже в тех местах, где его строить вообще нельзя. При такой небрежности в лучшем случае будут нарушены сроки сдачи жилья в эксплуатацию либо произвольно внесены изменения в рабочий проект, а в худшем – возводимый дом ожидает снос, ввиду незаконного строительства.

Специалисты утверждают, что ДДУ на самом деле гарантирует защиту только от двойных продаж одного объекта застройщиком: при регистрации в Росреестре квартиру проверяют на принадлежность третьим лицам. Договор предварительной купли-продажи не подлежит регистрации, поэтому застройщик может попытаться продать квартиру не единожды. Конечно, гражданин, заключивший ДДУ, обладает всеми правами и преимуществами, так что суд примет решение в его пользу. Однако придется пройти сквозь мучительное судебное разбирательство. Факты неоднократной продажи застройщиком той же самой квартиры, даже по ДДУ, случаются. К сожалению, есть некоторая возможность для подобных афер: если, несмотря на закон, регистрация затягивается, квартира может быть продана еще раз, ведь договор фактически пока не подписан. Внесение дольщиком аванса, причем довольно внушительного, не имеет значения. Нельзя исключать вероятного сговора между застройщиком и регистратором.

Качество жилья: защита прав

На данный момент есть много способов нецелесообразного использования средств, вносимых дольщиками – недобросовестные застройщики изворачиваются, обходя законодательные нормы и схемы контроля. К примеру, не каждый застройщик сдает квартальные отчеты в орган надзора за долевым строительством. Качество строительства тоже не всегда контролируется: соблюдение необходимых параметров (к примеру, площадь квартиры) ФЗ-214 в действительности не может гарантировать. По закону, застройщик может изменить проект лишь с согласия дольщиков. Но при этом застройщик может поступать, как считает нужным, предложив дольщикам на выбор два пути: длительное строительство с соблюдением всех условий или внесение изменений в проект и достроенное наспех жилье.

Проводя обмер готовой квартиры, сотрудники БТИ могут выявить лишние квадратные меры. В подобных случаях дольщикам предлагается внесение дополнительной оплаты. Если метраж меньше обещанного, застройщик должен часть суммы вернуть – правда, дольщикам придется отстаивать свою позицию в суде.

7-ой статьей закона 214-ФЗ регламентируется качество квартиры – на практике часто встречаются нарушения. Согласно этой статье, покупатель в праве не подписать акт передачи и настоять на составлении иного акта – о дефектах, при нарушении застройщиком договорных обязательств (в частности, обеспечения пожарной безопасности и в целом безопасности зданий), технических требований, строительных норм. Как говорится в седьмой статье, дольщики могут настаивать на устранении недостатков, понижении цены, возврате средств владельцев жилья, необходимых для устранения недостатков. Для этого нужно обращаться в суд, куда обычно никто не попадает: застройщики затягивают время, не обращая внимания на требования дольщиков, а сами дольщики не хотят нести дополнительные затраты на оплату услуг экспертов и юристов. Поскольку суд при вынесении вердикта опирается на результаты экспертизы, без нее обойтись не удастся.

Покупатели жилья не обращаются в суд еще и по той причине, что дольщики могут рассчитывать лишь на возврат уплаченной суммы. Застройщик же при этом потерь не несет, потому как стоимость готовых квартир гораздо выше.

Борьба с длительным строительством

Сроки сдачи готовых объектов оговорены в статье 6-ой закона 214-ФЗ: здесь указано, что застройщик должен указать определенный срок сдачи и придерживаться его. В противном случае он будет обязан выплатить неустойку, довольно существенную – такую, что нет смысла строительство затягивать. Но при этом закон 214-ФЗ позволяет сроки переносить, и даже неоднократно. По закону застройщик просто обязан за 2 месяца до оговоренной даты поставить дольщиков в известность об изменении сроков. Недобросовестные строители, естественно, используют эту возможность: эксперты знакомы с такими случаями, когда дата сдачи в эксплуатацию жилого дома переносилась на срок от трех до десяти лет. Конечно, дольщик может не принять дополнительных условий и в одностороннем порядке расторгнуть договор спустя 2 месяца просрочки. Но застройщик в ответ не спешит возвращать деньги и уговаривает дольщика подождать. В таком случае бессмысленно как ждать, так и обращаться в суд: стоимость квартиры существенно увеличивается с момента старта строительства и возврат вложений не позволит купить другую. Можно только найти другого застройщика и начать все заново.

Итак, практика показывает, что закон 214-ФЗ аферистам удается обходить, так что для дольщика единственный выход – это подробное изучение истории деятельности застройщика, которого он выбирает. Следует найти информацию о завершенных проектах, сроках их реализации, выяснить, не имел ли застройщик финансовых проблем, обладает ли независимой материально-технической базой. Застройщики по ФЗ-214 в Новой Москве, работающие на территориях бывшего Подмосковья, также требуют пристального внимания – среди них имеются и добросовестные исполнители, и не слишком надежные.

Лучшие и худшие

Власти Москвы в этом году планируют принятие генерального плана развития новых территорий столицы, который станет своеобразной точкой отсчета для оживленного строительства в Новомосковском, а также Троицком административных округах. Предположительно, в Новой Москве годовой объем введения в эксплуатацию жилой недвижимости будет от двух с половиной до трех миллионов квадратных метров. В перспективе малоэтажное строительство станет приоритетным направлением. В начале 2013 года Владимир Жидкин, возглавляющий департамент развития новых территорий, среди исполнителей генплана плана назвал десять крупнейших застройщиков на присоединенных территориях. В их числе оказались следующие компании: ЗАО «Язовская Слобода инвест» (возведение 200 тысяч квадратных метров), ООО «ПСФ КРОСТ», ГК «Мортон», ООО «Авгур Эстейт» (по 500 тысяч квадратных метров), ГК «МИЦ» (700 тысяч), ООО «Звезда Газпрома» (1,2 миллиона), ГК «ПИК», ООО «Инвесттраст» (по 1,5 миллиона), ГК «Абсолют» (2,7 миллиона), ОАО «Масштаб» (получившее разрешение на строительство более шести миллионов квадратных метров жилой недвижимости). Застройщики выбирались властями по таким показателям, как объем возведения, который они могут осуществить, а также готовность сотрудничать в рамках инвестиционных проектов – тех самых, которые обеспечивают жилым комплексам развитую современную инфраструктуру. Разумеется, все выбранные застройщики считаются способными соблюдать положения закона 214-ФЗ.

Среди нарушителей отмечены менее статусные, но довольно активные компании-застройщики, деятельность которых проходит под пристальным наблюдением Мосгосстройнадзора. В прошлом году инспекторами Комитета был проверен процесс строительства многоквартирных домов жилкомплекса «Дубровка» в поселке Сосенское, проводимый застройщиком ООО «Строительный Альянс». При проверке были выявлены явные недочеты, которые были ликвидированы позже.

Застройщики-нарушители, действующие в Новой Москве, регулярно штрафуются. Весной прошлого года все, кто не прошел проверку Стройкомплекса, были вынуждены заплатить существенные штрафы, составившие в целом 1, 8 миллиона рублей. Тогда специалистами Стройкомплекса было проверено около полусотни объектов в Новомосковском и Троицком округах. Большинство претензий относилось к качеству выполненных работ и культуре строительного производства, однако обнаружилось и возведение жилых домов некоторыми застройщиками без разрешения и надлежащих исполнительных документов, с игнорированием экологических требований и норм пожарной безопасности.

Во вторую неделю февраля текущего года представителями Мосгосстройнадзора было направлено требование в СРО «Московский строительный союз» о принятии в отношении к ООО «ПИК-Индустрия» мер дисциплинарной ответственности. Строительство жилого дома в Новомосковском административном округе в районе деревни Столбово проводилось при грубых нарушениях в технических регламентах и проектной документации. Контроль строительства в Новой Москве не прекращается.

• Новая Москва