По мнению риэлторов, новый виток в покупательской активности может случиться в конце лета, июле или августе, когда сибиряки вернутся из отпусков и вновь задумаются над решением жилищных проблем.

Даже несмотря на то, что влияния политического фактора на мнение покупателей недвижимости в Новосибирске не заметно, специалисты считают, что цены на квартиры в столице Сибири «таять» не начнут.

Факторы на первичном рынке: сезонный и украинский

В первом полугодии нынешнего года строящееся жилье в Новосибирске, по официальным данным аналитического центра Rid Analitics, подорожало, в среднем, на 5%. И подорожание это, отмечают многие эксперты, вполне объяснимо. Так, Андрей Силков, владеющий компанией "Доктор Ключ", считает, что вкладывать деньги в недвижимость – это самый надежный способ сохранения капитала. Во время экономической нестабильности нередко возрастает спрос на жилую недвижимость. В частности, это касается строящегося жилья. Кстати, стоимость его увеличивается вместе с постройкой следующего этажа.

В банках сохранились ставки по ипотечному кредитованию на том же самом уровне. Это благотворно сказалось на покупательской способности. Специалисты АН "Сибакадемстройнедвижимости" указывают, что ровно половина от всех сделок, производимых по купле-продаже первичного рынка недвижимости, проводятся с участием лиц, воспользовавшихся кредитными средствами.

Однако в мае 2014 года специалистами аналитического центра "Жилфонд" были зафиксированы несколько сниженные цены за квадратный метр первичного жилья в Новосибирске. В начале мая стоимость одного квадрата жилья составляла 59,1 тысячу рублей, в то время как еще в апреле сумма была на 0,6 % больше. Григорий Якобсон, руководитель отдела строительства нового жилья компании "Жилфонд" отмечает, что, в среднем, цены в течение всего месяца оставались на одном уровне. А вот небольшое снижение цены можно объяснить введением на рынок нескольких новых объектов в средней или низкой ценовой категориях.

Повышение цены в первом квартале нынешнего года можно связать еще и с тем, что было введено обязательное страхование гражданской ответственности каждого застройщика. На сегодня банки и строительные компании обязывают к заключению договора со страховой компанией и к получению банковских гарантий.

Специалисты "Жилфонда" считают, что строительные компании делали попытки предотвратить повышение цен на жилплощадь. Так, во многих компаниях во втором квартале были запущены некоторые сезонные акции, которые должны были привлечь покупателей, которым предоставлялись скидки, рассрочки и прочие льготные условия. Все объясняется тем, что именно в это время начался активный строительный сезон, а это значит, что компаниям просто необходимы средства для оборота, то есть финансирование всех строительных работ.

Уже в июне на рынке недвижимости в Новосибирске перестали ощущать влияние украинского кризиса. Именно кризис, по мнению экспертов, и мог сказаться на уровне снижения цен на недвижимость. Так, аналитический центр "Жилфонд" предоставляет сведения о том, что стоимость одного квадратного метра первичного жилья в начале июня составляла 58,75 тысяч рублей – это на 0,5 % меньше, чем в прошлом месяце. Так, по данным "Жилфонда", цена одного квадратного метра в однокомнатной квартире составляла 58,1 тысячу рублей, в двухкомнатной – 54,4 тысячи рублей, тогда как в трехкомнатной – 53 тысячи рублей за один квадратный метр.

Эксперты считают, что в настоящее время на спрос на недвижимость никак не влияет политическая атмосфера. Есть и еще один фактор, влияющий на снижение цены на новостройки, это уход дорогих квартир в связи с тем, что объекты сданы в эксплуатацию. Так, в это время достроили очередную секцию длиннейшего дома в Новосибирске, который входит в комплекс под названием "Радужный каскад", находящийся на самом берегу реки Обь. В это же самое время на рынок готового жилья были введены практически три тысячи квартир из новых жилых комплексов, которые расположились в разных краях города, в том числе и на окраинах. Вот слова Григория Якобсона: "В мае в нашей базе новостроек появились недорогие варианты. Большинство квартир находятся в новых, развивающихся, микрорайонах. Это улицы Виктора Уса и Березовая.

А вот у компании RID Analytics есть несколько другие данные. Так, здесь средняя стоимость одного квадрата первичного жилья составляет 54,3 тысячи рублей.

Елена Ермолаева, директор компании RID Analitics, отмечает, что корректировка цен первичного рынка недвижимости уже имела место в 2013 году, именно поэтому в настоящее время не намечается падения стоимости жилья. Однако по-прежнему существует большая конкуренция среди компаний, которые предлагают недвижимость для продажи. Много компаний, равно как и предложений. Есть и хорошие, и те, что похуже. Хорошие варианты разбирают намного быстрее. Так, перспективные предложения расходятся еще до сдачи дома практически на 95 %. А вот в менее удачных домах половина квартир остаются непроданными к моменту их сдачи.

Сергей Дьячков, возглавляющий комитет по поддержке среднего и малого предпринимательства в мэрии города Новосибирска, уверен в том, что рынок жилья в столице Сибири переполнен предложениями. Эта ситуация сложилась еще в прошлом году. Точной цифры, которая бы указывала на количество квартир и домов, построенных в регионе в первом полугодии нынешнего, 2014 года, еще у статистов-чиновников нет. Однако есть точное количество жилья, сданного в эксплуатацию в течение пяти месяцев года. Так, региональное министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства указывает, что на территории Новосибирской области в течение января-мая ввели в эксплуатацию больше, чем 578 тысяч квадратных метров жилья. Эта цифра оказалась больше прошлогоднего показателя в два раза. В целом же, в течение 2014 года планируется сдать 1,72 миллиона квадратных метров жилья в Новосибирской области. В основном, дома строят, конечно, в самом областном центре. Так, ежегодно здесь появляется больше миллиона квадратов жилой недвижимости.

А вот на вторичном рынке жилья в Новосибирске ситуация намного спокойнее. Так, в конце первого квартала 2014 года многие специалисты отмечали, что цена на квартиры на вторичке достигла максимальных пределов. Тем не менее, в апреле сотрудники аналитического центра "Жилфонд" отметили небольшое подорожание на 0,6 %. Таким образом, один квадратный метр недвижимости на вторичном рынке стоил 64 тысячи рублей. И уже в конце первого квартала года стоимость одного квадрата выросла до 64,5 тысяч рублей. Так, квадратный метр в однокомнатной квартире стал стоить 69,3 тысячи рублей, в двухкомнатной - 64,7 тысяч рублей, в трехкомнатной квартире стоимость квадратного метра составила 62,8 тысяч рублей.

Александр Чернокульский, руководитель компании "Жилфонд" отмечает, что в последние три месяца в Новосибирске вновь повышение стоимости на вторичное жилье – на 1,3 %. А вот в течение первого квартала года рост цен был больше – стоимость квадратного метра возросла на 2,5 %. Таким образом, в настоящее время отмечается затухающая динамика.

По данным девелоперской компании "Rolband & Partners", средняя стоимость вторичного жилья в Новосибирске возросла на 5,3 %. Эта цифра составила 65,7 тысяч рублей за один квадратный метр. Компания RID Analytics предоставляет аналогичные данные: рост цен составил 5,9 %, таким образом, стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 64 тысячи рублей.

Июнь принес совсем небольшое подорожание на рынке недвижимости - всего на 0,4 %. Об этом сказал Александр Астахов, являющийся исполнительным директором компании "Rolband & Partners". Тем не менее, в этом полугодии динамика цен больше, чем в два раза превышает прошлогоднюю динамику за аналогичный период времени.

Специалисты компании "Сибакадемстрой Недвижимость" также отмечают снижение спроса на недвижимость. Так, цифры указывают на то, что в июне вторичное жилье подорожало всего на 0,5 %. Это связано с сезонностью, уверяют специалисты. Так, все последние годы именно в июне отмечен наименьший спрос на квартиры в столице Сибири. Аналитики компании "Жилфонд" предполагают, что это связано с сезоном отпусков и дач. Возможно, новосибирцы займутся решением жилищных проблем во второй половине лета. Таким образом, сейчас спрос никоим образом не превышает предложение.

По мнению Александра Чернокульского, цены вторичного рынка жилья могут быть определены ценами на новостройки. Так, именно в новостройках в настоящее время снижена средняя цена. Это связано с тем, что лето – самый благоприятный сезон для активного строительства и запуска новых объектов. Именно в это время застройщики объявляют специальные предложения для покупателей, именно эти предложения говорят в пользу первичного жилья. Покупатели уже оценили возможность купить недвижимость по стабильной цене за квадратный метр. Это позволяет намного проще выбрать нужный вариант.

Многие аналитики считают, что именно в настоящее время на вторичном рынке жилья сложились стабильные цены. Именно этот факт является весьма благоприятным и для инвесторов. Примечательно то, что двухкомнатные квартиры дорожают быстрее прочих вариантов жилья. Это связано с большим спросом – семьи с появлением второго ребенка стараются расширить жилищные условия, часто благодаря материнскому капиталу. Среди однокомнатных квартир не замечено подорожание, рынок заполнен привлекательными вариантами.

В июле, как и ожидали специалисты, начался новый период активности покупателей, выросли и цены. Специалисты связали это с возвращением новосибирцев из отпусков. Кстати, недвижимостью в столице Сибири интересуются и жители Казахстана, а также северных регионов нашей страны. Эти категории покупателей также проявляют большую активность именно в середине летнего сезона.

• Новосибирск