Изучив мнения экспертов по загородной недвижимости, попробуем понять, почему домик у воды стоит дороже, чем обусловлена его завышенная стоимость, и с какими сложностями можно столкнуться при покупке такой недвижимости.

Домик у воды: среднестатистическая мечта

Кто не мечтает о домике у озера? Согласитесь, таких немного. Но на деле часто такое желание остаётся на уровне мечты, ибо упирается в финансовые преграды по одной простой причине: дома у воды встречаются, как правило, в элитном сегменте. Но при довольно высокой стоимости, загородные поселки у воды уже не первый год пользуются стабильным спросом. В основном, это те проекты, которые обладают положительными видовыми характеристиками. Живописный вид на водоём всегда будет востребован, потому как для ряда покупателей это один из обязательных атрибутов эстетики загородной жизни. Если говорить буквально, когда речь заходит о приобретении загородной недвижимости, безусловно, хочется, чтобы на даче можно было не только в грядках покопаться, но и в речке искупаться.

Какие же преимущества приобретают те счастливцы, которым всё же удалось приобрести участки у воды или уже готовые дома? В первую очередь – это красота окружающего пейзажа. Очарование рассветов, тихие вечера на берегу: эти бонусы оценить в деньгах невозможно – они бесценны.

Кроме этого, каждый владелец загородного дома у воды получает определенные плюсы для ландшафтного дизайна и садоводства, так как на берегу водоемов проблем с поливом и гибелью растений из-за засухи просто-напросто нет. Кроме того, что речной полив не требует оплаты, он ещё и более натурален, а значит - полезен для насаждений. Моно не сомневаться, что такие земельные участки будут «зелеными».

Стоит отметить ещё и то, что сегодня загородный дом - это, прежде всего, зона отдыха. Ну, а отдых у воды без стеснения можно отнести к самому интересному и веселому препровождению времени, да ещё и полезному для здоровья. Участок у самого берега купить довольно сложно, но при реализации этой задачи, на собственном участке можно организовать свой собственный мини-пляж или пирс. В этом случае вам не понадобится заниматься постройкой бассейна, а затем чистить его, заполнять водой и пр.: вы сможете загорать и купаться тогда, когда вам заблагорассудится. Близость водоема – это ещё и приятная рыбалка в максимально комфортных условиях. Также можно приобрести себе миниатюрный водный транспорт, что позволит баловать себя прогулками на лодке, катамаране или же водном скутере.

Специфические недостатки недвижимости у воды

Вместе с богатым списком достоинств, дом или участок у водоема имеет и свои недостатки. Самый существенный недостаток – это высокий риск затопления, кроме того немало бед могут принести потоки ветра, а по весне – движение льда. Кроме того, около воды предпочитает проживать тысячи видов насекомых, но если с ними ещё можно как-то совладать, то с жителями посёлка, которые также могут облюбовать понравившиеся вам территории, могут быть проблемы: стремление других людей, проживающих в поселке, иметь выход к водоему, нельзя не учесть. Например, если дом расположен у чрезмерно популярного места, где в летний сезон наблюдается большой наплыв отдыхающих, может вызвать ряд неудобств. Покупатель должен быть готов к тому, что вдоль его владений будет достаточно высокая проходимость: практически любой водоем, особенно в летний период, становится местом паломничества тысяч горожан. Но если вы - покупатель элитной недвижимости, то о подобном аспекте можно не беспокоиться.

Всем покупателям домов и участков у воды следует помнить, что действующий на территории Российской Федерации Водный кодекс накладывает ещё и ряд обременений, а именно - практически каждый водоем имеет водоохранную зону.

После вступления в силу новой редакции ВК РФ в водном законодательстве произошла существенная либерализация. Так, до 50 метров уменьшен размер водоохраной зоны, до 30-50 метров - прибрежной защитной полосы (под исключения попали водоёмы, имеющие особо ценное рыбохозяйственное назначение). Также значительно сокращены ограничения, касающиеся ведения в водоохраной зоне хозяйственной деятельности. К примеру, в прибрежной защитной полосе разрешено возводить строения, что ранее было недопустимым.

Кроме того, теперь не нужно согласовывать с органами Росводресурсов предоставление в водоохраной зоне земельных или лесных участков, не требуется и согласование с ними проведения реконструкции и строительства различных объектов (зданий, коммуникаций, сооружений и др.), а также землеройных и прочих работ. Но на таких территориях категорически исключается возможность приватизации земельных участков. Согласно требованиям и нормам Земельного кодекса РФ, указанные выше территории могут предоставляться собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества исключительно на правах аренды.

Так, достаточно часто земли у береговой линии оказываются огороженными частными собственниками или же застройщиками. Но есть ли законное право ограничить или же полностью закрыть доступ к воде у владельцев коттеджей? Береговая полоса шириной до 20 метров, согласно Водному кодексу, должна быть открыта для общего пользования.

Однако с 2007 года этот же кодекс предоставляет возможность на законных основаниях приватизировать земельные участки у воды. Так, гражданское законодательство, защищающее право частной собственности, здесь противоречит Водному кодексу, в результате чего создаётся благоприятная среда для нарушений, коррупции, махинаций и пр. Кроме того, документы не содержат четких инструкций для решения подобных спорных ситуаций. Значит, фактических оснований, которые бы позволили привлечь собственника к ответственности, нет, и как следствие, забор (в случае его присутствия) не может быть демонтирован.

Дорогой и бюджетный варианты недвижимости у воды

Итак, домик у воды при имеющихся недостатках, всё же остаётся привлекательным для покупателей. Но часто при покупке такой недвижимости решающую роль играет стоимость объекта. И здесь сразу стоит подчеркнуть тот факт, что значительное влияние на цену недвижимости у воды имеет инфраструктурная составляющая — и это влияние в разы возрастает, если речь идёт о «большой воде». Так, для примера, неплохой синергетический эффект даст инфраструктура поселка, которая связана с активным отдыхом. Это яхт-клубы, развлекательные и туристические комплексы, спортивные центры и центры водного спорта. Но лишь наличие выхода к «большой воде» позволяет в разы поднять класс проекта и увеличивает стоимость участков приметно на 10-30%.

Взять те же предложения загородной недвижимости в Дмитровском направлении (Подмосковье), которое в своём большинстве представлено поселками эконом-класса, но и здесь расположение объекта у водоема позволяет увеличить цену на недвижимость. Так, средняя стоимость земельных участков без подряда на воде Дмитровского направления колеблется от $8 тыс. до $32 тыс.

Если говорить о Подмосковье, то самая высокая стоимость на недвижимость у воды зафиксирована на Клязьминском и Пироговском водохранилищах, где организованы яхт-клубы. Кроме того, в немалой степени на стоимость здесь оказывает влияние и месторасположение – всего 10-15 км от Москвы.

Стоит отметить, что при выборе недвижимости диапазон рассматриваемых предложений пропорционален финансовым возможностям покупателя. При этом, увы, сэкономить на покупке выходит далеко не всегда. Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что вынужденные продажи по заниженным ценам качественных объектов, в которых органично соблюдены все основные критерии, выдвигаемые к проживанию за городом – явление чрезвычайно редкое.

Как правило, поселки, расположенные возле «большой воды» – на берегах водохранилищ – уже достаточно давно успели перейти в категорию «класса премиум». Риелторы отмечают, что стоимость таких объектов недвижимости стартует от 1 миллиона долларов США, при этом, если речь идет об участке, расположенном на первой линии от водоема, удорожание составит 20-30% в сравнении с ценами на дома в других районах поселков.

Сегодняшний рынок недвижимости достаточно насыщен предложениями, однако именно среди объектов, находящихся возле больших водоемов отмечается наибольшая концентрация предложений элит-класса. По мнению экспертов, не в последнюю очередь это обусловлено и тем, что именно такие места наиболее благоприятны для организации тематических поселков, к примеру, с «акцентом» на яхт-клубы с соответствующей инфраструктурой.

Одним из определяющих факторов цен на недвижимость является стадия строительства, на которой она находится – в этом плане загородные объекты не являются исключением. Соответственно, на ранней стадии цена находится на своем нижнем пределе, далее – по нарастающей. В то же время, нередко, объекты, находящиеся на завершающей стадии строительства у водоемов, не меняют своей цены – определенно, это плюс для покупателя. Эксперты это объясняют тем, что активный спрос на подобные предложения отсутствует – эконом-класс всегда пользуется наибольшей популярностью у покупателей, это правило. Помимо этого, за последние несколько лет претерпели изменения и требования к подобным объектам. На сегодняшний день даже среди состоятельных приобретателей наблюдаются тенденции к минимизации такого загородного жилья – люди ищут объекты площадью 400-450 квадратных метров на земельных участках порядка 20-25 соток. При этом ранее популярностью пользовались примерно в два раза большие объекты. Это еще одна причина сравнительной статичности продаж в данном сегменте рынка – собственники многих объектов ориентировались под прежние рыночные тренды.

Однако не стоит делать поспешных выводов о том, что возле воды невозможно найти недорогой недвижимости. К примеру, в последнее время в такой местности активно возводят поселки бизнес- и комфорт-класса. В большинстве случаев они расположены за 60-ти километровой зоной от столицы, по Минскому и Новорижскому шоссе. Площадь подобных домовладений начинается от 150 квадратных метров, площадь земельных участков – 6-15 соток. Что же до цены, то она стартует от 6 миллионов рублей.

Еще более экономной представляется покупка земельного участка без построек. В агентствах отмечают, что земля, находящаяся от Москвы на расстоянии от 70 км с пакетом коммуникаций «потянет» на 100 тысяч рублей за сотку. При этом до конца лета предпосылок для изменения цен не предвидится.

Критерии ценообразования объектов недвижимости близ водоемов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – аналогичны. В целом, расценки данного региона варьируются от 22 млн. до 55 млн. рублей. Подобные цены характерны для элитных поселков Приозерного и Выборгского направлений – отмечают посредники. Коттедж с участком комфорт-класса в районе Ладожского озера будет стоить примерно 5-7 миллионов рублей. В первом полугодии текущего года цены на загородную недвижимость выросли в среднем на 3,5%.

Спрос рождает предложение

Согласно статистике, на конец первого квартала 2014 года, к примеру, в той же Ленобласти и пригородах Санкт-Петербурга на продажу было выставлено около 300 загородных комплексов, из них 30% - у воды. В основном это были объекты в Выборгском и Курортном районах Санкт-Петербурга, а это престижная территория, экологически привлекательная, и соответственно, недешёвая. Практически все объекты у воды были распроданы, тогда как на обычные дома спрос был гораздо ниже.

Один из популярных объектов в той же Ленобласти - коттеджный поселок «Балтийская Ривьера», который расположен у Финского залива на первой береговой линии. В рамках данного проекта активно проходит застройка набережной: её протяженность - более километра, и по всей береговой линии оборудуются места отдыха и смотровые площадки. Кроме того, скоро здесь появится благоустроенный пляж и пирс для стоянки маломерных судов, а в перспективе здесь же планируется открыть пункты проката снаряжения для водных видов спорта. И было бы глупо ожидать, что дом в таком месте будет стоить дёшево - уникальное месторасположение объекта значительно определяет стоимость недвижимости в этом месте, но при этом объем продаж уже не один год остаётся стабильным - недостатка спроса участки в «Балтийской Ривьере» не испытывают.

Статистика также подтверждает, что загородные поселки, расположенные у воды пользуются стабильным спросом. Живописные виды на воду будут востребованы всегда, потому как для большинства покупателей наличие водоёма является одной из обязательных составляющих в эстетике загородной жизни. Кроме того, близость к воде – это один из параметров, который определяет принадлежность недвижимости к элитному сегменту.

Так, можно с уверенностью заявить, что спрос на объекты у воды формируют те покупатели, которые стремятся приобрести статусный и видовой объект, а подобного рода объекты в удалении от города встречаются чаще, т.е. большим спросом, как ни крути, пользуется загородная недвижимость.

Недвижимость у воды: перспективы рынка

Наибольшее количество элитных поселков у воды в Московской области сконцентрировано в северном, западном и северо-западном направлениях от столицы. Самое «водное» направление в Московской - Дмитровское шоссе. Именно на этих землях сосредоточено большинство водохранилищ Подмосковья: Икшинское, Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское и Пяловское. 10% от всего предложения на Дмитровке составляют поселки у «большой воды», при этом значительная часть проектов сосредоточена на 30-километровом удалении от МКАД. По этой же причине данное направление пользуется популярностью и является уникальным, а если приплюсовать сюда ещё и уровень развития яхтенной инфраструктуры, то и вовсе – Дмитровка выйдет в явные лидеры среди других районов Подмосковья.

Уже более десяти лет девелоперы активно осваивают Истринское (Пятницкое шоссе), Рузское (Новорижское шоссе) и Можайское (Минское шоссе) водохранилища. Места удалены от столицы в 50 километров: первые элитные дачи, оснащённые собственной инфраструктурой, появились здесь ещё в прошлом веке.

Как отмечают эксперты по недвижимости, объем предложения загородных домов и участков, расположенных в пешей доступности от водоемов, за последние годы перераспределился: многие старые поселки оказались отрезанными от воды заборами, а предложение сместилось в молодые, новые проекты. Поначалу такая тенденция проявилась на рынке аренды, так как более гибкий и быстрый рынок. К началу летнего сезона стало заметно, что арендовать дом у воды на летние месяцы стало довольно проблематично, кроме того, ещё и стоимость аренды выросла в разы.

Что же касается домов в «водных» поселках на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, на сегодня идёт активное строительство: в реализации находится достаточно много проектов коттеджных поселков, которые различаются и по цене, и по месторасположению, и по концепции. И как уже повелось, проекты, расположенные вблизи водоемов, занимают особую нишу на этом рынке - порядка25% от всего объема загородного предложения. Большая часть таких посёлков сконцентрирована на севере и северо-востоке Ленобласти. Наиболее популярные районы – Приозерский, Выборгский и Всеволожский. Помимо того, застройщики активизировались и в южном направлении, где расположено много озёр, в частности - Ломоносовский и Гатчинский районы, где в качестве приоритета развития выбрана малоэтажная застройка.

Так, очевидно, что водоем на участке - это мечта многих россиян, и девелоперы делают всё возможное для её осуществления. Подобная недвижимость популярна, ибо открывает преогромный спектр возможностей для отдыха: рыбалка, купание, яхтинг, водный туризм – отдых по душе найдёт себе каждый. Правда, нельзя забывать и о том, что сделки по покупке данного вида недвижимости протекают не без подводных камней и с точки зрения покупки являются довольно непростыми, и при этом несколько дороже стандартных участков «в поле». Но в целом, даже учитывая на порядок завышенную стоимость таких владений, привлекательность «водных» участков невероятно высока, ведь если у вас есть такая дача, то можно забыть про базы отдыха и сделать свой собственный дачный мини-санаторий. Сюда можно рвануть в отпуск или же переехать на лето: такой домик у воды будет полностью отвечать вашим вкусам и пожеланиям - это будет ваш собственный райский уголок комфорта и тишины.

• Ленинградская область
• Московская область