- В последние годы наметилась тенденция «ухода денег» из московского рынка жилой недвижимости в подмосковный. При этом ряд экспертов говорят о том, что покупатели все больше интересуются квартирами и коттеджами, расположенными на достаточно большом удалении от столицы – 30-40 километров. Действительно ли дальнее Подмосковье тянет на себя покупательский спрос?

- Я бы не сказал, что деньги уходят в Московскую область. Скорее происходит переключение покупателей на ближнее Подмосковье, даже на ближайшее. Много квартир продаются именно в этих районах области, а не в более удаленных, расположенных в 30 километрах от Москвы и дальше. Причем надо учесть, что интерес к городам-спутникам не связан с появлением большого количества предложений и активной застройкой в Новой Москве. Речь идет о городах, которые имеют хорошее транспортное сообщение со столицей, как говорится, удобный «вынос» из Москвы. Это Балашиха, Долгопрудный, Королев, Красногорск, Лобня, Химки, Одинцово и другие населенные пункты, которые создают своеобразное кольцо вокруг столицы. Они действительно оттягивают значительную часть покупателей, потому что цены там ниже московских. Да, и многие столичные застройщики уже активно начали работать в этих городах, что объяснимо – в Подмосковье бизнесу проще решить сопутствующие строительству вопросы с местной администрацией. Но все тенденции, которые сейчас наблюдаются на рынке, связаны не с домами или коттеджами, а именно с квартирами.

- Странный выбор, коттеджи просторнее, да и природа ближе.

- Ничего странного, потому что рынок коттеджей, домов и другой загородной недвижимости еще не восстановился. А основной клиент сейчас – это покупатель первого жилья, то есть чаще всего не имеющий возможности купить дом. Речь идет о совсем другом ценовом сегменте, в котором квартиры занимают лидирующее положение.

- То есть покупатель предпочитает жить поближе к Москве в небольшой квартире, нежели в просторном коттедже, но при этом затрачивая на дорогу на полчаса больше времени?

- Предпочтение связано не только с отдаленностью от Москвы. Ведь люди работают по большей части в столице, культурные центры находятся там же, и от места работы до дома желательно иметь хорошую транспортную сеть, к которой поселки часто не присоединены. Немаловажен еще и фактор инфраструктуры – у людей есть дети, которые должны учиться в школах и в вузах, а ездить за десятки километров до учебного заведения для ребенка – сложная задача. При этом обучать детей в частных школах – возможность далеко не для каждого. Только обеспеченный человек может себе позволить учебу ребенка в частной школе при поселке. Безусловно, по этой причине большая часть покупателей жилья в Московской области останавливают свой выбор на населенных пунктах, в которых есть хорошая развитая образовательная, медицинская и торговая инфраструктура, чтобы можно было в случае чего быстро попасть к врачу в поликлинику, закупить продуктов и прочее.

- Сегодня много говорится о том, что решение вопроса транспортной доступности подмосковных городов, то есть проблем с пробками на подъездах к Москве, увеличение пригородных перевозок по железной дороге будут стимулировать рост продаж в коттеджных поселках дальнего Подмосковья.

- Не думаю, потому что повседневные проблемы останутся. Вы думаете, люди будут на автобусе или на электричке возить ребенка в школу? Это нереально. Поэтому и считается, что проживание в коттедже могут себе позволить обеспеченные люди, либо люди, у которых уже взрослые дети, закончившие даже не школу, а вузы. Это покупатели, не связанные с детскими садами, школами, разными кружками. Ладно если один ребенок, но если в семье несколько детей – в этом случае жить в коттеджном поселке просто нереально. Загородная недвижимость Подмосковья в ближайшие годы, пока не начнет развиваться инфраструктура в целом по региону, не станет массовым сегментом. Да и в современной России нет культуры массового развоза детей по школам. Как в США, например, где мать не работает, а занимается домом и отвозит своих чад за 10 километров в ближайшую школу.

Жизнь в коттеджах – не самая популярная модель в нашей стране на сегодняшний день.

- Если говорить о сегменте квартир, можно ли определить наиболее выгодные для покупателей города и районы Московской области по критерию «цена-развитость инфраструктуры»?

- Конечно, такие города есть, и многие покупатели уходят из Москвы именно в это «замкадье». Например, город Лобня, из центральной части которого можно на электричке за тридцать пять минут добраться до Савеловского вокзала. Стоимость квартир там варьируется от 60 до 80 тысяч рублей за квадратный метр, что в два раза меньше, чем в Москве. И если у покупателя бюджет ограниченный, он выберет Лобню. То есть место, откуда можно и в театр добраться, и на работу доехать без особых проблем. Кроме того, в таких городах, как Лобня, есть городская инфраструктура. И люди, которые не могут себе позволить квартиру в Москве, или имеют, допустим, 5 миллионов рублей, которых хватит только на крохотную однушку, предпочтут купить двух-трехкомнатные квартиры в таком городе. Особенно, если речь идет о семье с двумя-тремя детьми, то выбор очевиден.

- Стоит ли в связи с таким активным спросом ожидать быстрого роста цен в ближайшем Подмосковье?

- Я не думаю, что следует ждать всплеска цен. Цены растут, но на уровне инфляции, и покупателю можно спокойно решать все свои вопросы, так как зарплаты потихонечку тоже растут. Не вижу предпосылок для взлета стоимости квадратных метров. На рынке все будет, как и раньше – спокойно.

- Вы говорите, что активная застройка в Новой Москве никак не отразится на ситуации с ценообразованием в городах-спутниках, но есть же фактор престижа?

- Мне кажется, что идея Новой Москвы носила в большей степени политический оттенок, нежели практический. Ситуация в этих бывших районах Московской области лучше не стала, и, скорее всего, понадобится лет 10, чтобы довести инфраструктуру там до московского уровня. И делать это необходимо вне зависимости от административных решений. Мы видим, что при хорошей политике будут развиваться и Москва, и Московская область.

Посмотрите, появились планы строительства легкого метро независимо от того, Новая Москва это или Подмосковье. В Химках, например, которые находятся на севере-северо-западе, то есть в противоположной стороне от присоединенных территорий. И, скорее всего, развитие транспорта будет способствовать плавному расширению Москвы в сторону области, с постепенным плавным размыванием границ. А, следовательно, ценообразование будет зависеть от удаленности от культурных и деловых центров Москвы – чем дальше, тем больше будет снижаться цена.

Посмотрите на нынешние цены в тех же Химках – эта тенденция налицо: город граничит с московским районом Куркино, а стоимость жилья уже не сильно отличается. Так происходит, потому что люди стали оценивать недвижимость не по административным границам, а по качеству предложенного жилья.

• Новая Москва
• Подмосковье
• Полторак Г.В.