Появляется все больше сигналов, что рынок недвижимости постепенно погружается в предкризисное состояние. Согласно данным аналитиков и экспертов, весь летний сезон он пребывал в стагнации. Во II квартале 2014 года число введенных новостроек сократилось по сравнению с прошлым годом примерно на 12%. Все первое полугодие прошло под эгидой геополитических волнений. Падение курса рубля и увеличение курса доллара вызвали снижение цен за квадратный метр в долларовом эквиваленте в среднем на 4% - 4,5%. Этот процесс продолжился в августе, в долларах стоимость 1 кв. м за месяц сократилась еще на 3,8%

Однако это лишь внешний фон события. Как полагает генеральный директор АН «Савва» Константин Апрелев, мы пока не понимаем всего объема накапливающихся проблем. Ни один прогноз до конца не способен объективно обрисовать ситуацию. Это общее положение сегодня актуально как никогда. Нам ни ясна ни глубина осложнений в банковской системе, ни положение с доходами населения, ни то, как будет развиваться политическая ситуация. А ведь все эти факторы, пусть по-разному, влияют на перспективы рынка недвижимости.

Однако есть целый ряд факторов, чье влияние, если невозможно рассчитать точно, но не вызывают сомнений, что они окажут свое воздействие на рынок недвижимости.

Первый фактор: начнется постепенно снижение привлекательности столичного рынка недвижимости. В начале года на фоне политических событий, резкого ослабления рубля к доллару и евро, начался инвестиционный бум, люди изымали сбережения из банков и кубышек и вкладывали их в покупку домов и квартир. Сейчас этот процесс на спаде; те, кто хотели приобрести недвижимость, это сделали. В третьем и четвертом кварталах объем таких инвестиционных покупок снизится. Но не так сильно, как многие опасаются. Так как тут вступает в силу второй фактор.

Второй фактор заключается в том, что кроме депозитов у людей нет иных финансовых инструментов сберечь свои временно свободные накопления. Рынок недвижимости сохраняет в этом плане свое значение. Купить квартиру или дом – значит сберечь деньги не только для себя, но и для будущих поколений. Эта психологическая установка появилась на заре рыночных реформ и сохраняется неизменным.

Третий фактор – снижение доходов у бизнеса и населения. Он тесно связан со вторым, однако, его влияние на рынок недвижимости негативный. И будет толкать его вниз.

На это же работает и четвертый фактор: сокращение доходной части бюджетов и увеличение расходной. Это означает, что у региональных правительств снижается возможность вкладывать средства в строительный сектор.

Это выводит на пятый фактор: участие государства в стимулировании спроса на жилье и стимулирования самого строительства будет сокращаться. Уменьшится финансирование существующих бюджетных программ по приобретению жилье для отдельных категорий граждан, таких как многодетных семей, военных, сирот, инвалидов, а так же сократится число отселяемых из ветхих и аварийных домов.

Шестой фактор вызван ускорением инфляции и ростом учетной ставки Центробанка. Это неизбежно приведет к повышению ставок по кредитам, как для строителей, так и при выдаче ипотеки. А это привет к сжатию, как спроса, так и предложение на рынке недвижимости. Средняя ипотечная ставка в России за первое полугодие 2014 года составила 12,2%. Это что чуть ниже, чем в прошлом году. Где она была 12,3%. Ряд небольших банков уже начал поднимать ее.
Седьмой фактор – связан с санкциями со стороны Европы и США, плюс политика руководства страны по борьбе с оффшорами делают инвестиции в зарубежную недвижимость, по крайней мере, для части наших бизнесменов, тесно связанных с властью, менее привлекательными. Но эти деньги они так же вряд ли станут вкладывать в развитие российской экономике – времена для этого не самые привлекательные. Поэтому одно из направлений – скупка элитной недвижимости. Возможно она будет растив цене.

Таким образом, мы видим, что ряд факторов работают на стабилизацию рынка, другие в той или иной степени толкают его вниз. Это все не может не сказаться на ценовом ралли. Хотя рынок недвижимости отличается тем, что на нем цены не любят резких колебаний. Нужно предъявить очень веские обстоятельства, чтобы они начали бы быстро и резко меняться.

За последнее время максимальное падение цен составило в среднем 35%. Случился такой обвал в кризис 2008 года. Тогда эконом-жилье подешевело сразу на 40%, жилье бизнес-класса – на 25%. Сегодня никто не ожидает подобных падений, хотя всем понятно, что корреляция неизбежна. Более того, она уже идет. Если вспомнить, что тогда именно в Москве было зафиксировано самое большое удешевление квартир, то невольно возникает опасение повторения сценария. Однако есть некоторые моменты, которые делают его менее реальным. Сейчас деньги находятся в западне, они мучительно ищут и не находят путей, где бы им найти себе надежное применение. Рублевые и валютные активы одинаково опасны, не гарантируют сохранение средств. О фондовом рынке могут думать лишь настоящие авантюристы. Поэтому недвижимость становится едва ли не единственным прибежищем для капиталов.

Но это не отметает того обстоятельства, что в целом на рынке царит неуверенность. По данным компании «Континент», в первом полугодии доля отказов от бронирования квартир в подмосковных новостройках возросла до беспрецедентных 50%. Для сравнения – в январе-июне 2013 года этот показатель стабильно не превышал 10%.

О том, что цены будут меняться, говорит и такой факт: сильно увеличился средний скок экспозиции квартиры. Например, квартира эконом-класса сейчас ждет своей очереди на продажу 150 дней. Такого еще не было, даже в кризис 2008 года он не превышал 80-90 дней.

Еще один момент, способствующий повышению неустойчивости рынка, связан с ростом задолженности по ипотечным кредитам в 3 раза. Согласно прогнозу Константина Апрелева, вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции - 10%; Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень инфляции – 90%.

Скорей всего то, что будет происходить на рынке недвижимости осенью, определит основной тренд в 2015 году.