В результате приватизации жилья, стартовавшей с 1991г., сегодня свыше 80% квартир в многоквартирных домах находится в частной собственности.
По оценкам экспертов, по окончанию срока приватизации государственная и муниципальная собственность на жилье сократится до 7%.

На протяжении многих десятилетий нас приучили к тому, что однажды в нашем доме появляются рабочие, застучат молотки, заскрипят пилы - и начнется его капитальный ремонт. Из каких средств оплачивается он, особенно мы и не задумывались, само собой подразумевалось, что за все платит государство. Однако эти времена закончились. И теперь предстоит выработать совершенно иную схему финансирования ремонта наших жилищ.

Сегодня в России создается принципиальная система проведения капитального ремонта. В большинстве субъектов Федерации уже приняты местные законы об организации и проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Значительная часть регионов установили и нормативы отчислений на эти цели.

Новым этапом на этом пути стало принятие в конце июля Государственной Думы изменений в Жилищный кодекс. Как известно, федеральный закон установил две формы накопления средств на проведения капитального ремонта. Согласно первому варианту, все жильцы отчисляют средства на эти цели, которые формируют общий фонд капремонта. А дальше эти деньги уже идут на проведение капитального ремонта в зависимости от составленного графика. В этом случае люди не контролируют расход этих накоплений. Им остается лишь ждать своей очереди и уповать на то, что к тому времени, когда придет их срок, эти средства не поглотит инфляция или их не разворуют. Или вообще, изменив законодательство, отчисления по-большевистки не реквизируют, как это, к примеру, недавно произошло с накопительной частью пенсий.

Другой вариант – это создание специальных счетов; собственники квартир принимают решение об его открытие и отчисляют на него деньги. В этом случае к капремонту можно приступать в тот момент, когда на нем скопится достаточно денег для проведения ремонтных работ.

Недавние изменения в Жилищный кодекс направлены на расширение списка тех, кто имеет право на открытие таких спецсчетов. Так, практически сняты ограничения со всех ТСЖ. Если раньше специальные счета могли иметь Товарищества, объединяющие один или несколько домов, но не более 30 квартир, то отныне любое ТСЖ, включающие несколько домов, но обладающее общей коммунальной инфраструктурой, наделены таким правом. Так же ТСЖ получают юридическую возможность передавать специальные счета управляющим организациям. Это норма вступает в силу с 1 сентября 2014 года.

До последнего времени УК, которые управляют 85% многоквартирными домами в стране, были лишены право распоряжаться этими деньгами. Теперь если ТСЖ считает, что его УК вполне можно доверять в этом вопросе, Товарищества могут это сделать на законном основании, начиная с 1 января 2015 года.

Эти изменения на самом деле открывают ворота к более широким переменам в сфере проведения капитального ремонта. Несложно понять, что во многих случаях деньги на спецсчетах либо не хватит на настоящий ремонт, либо процесс накопления займет целую историческую эпоху. Ведь огромная часть жилого фонда сильно изношена. Поэтому без кредита тут не обойтись.

В мире это вполне обычная практика. Однако у нас она практически отсутствует. К тому же кредитные ресурсы очень дороги, если брать их по нынешним ставкам, ТСЖ не расплатиться с кредиторами во век. Поэтому если государство не станет хотя бы субсидировать процентные выплаты до приемлемых величин, этот механизм, как массовый, не заработает.

Не менее важный вопрос, а что может служить обеспечением по кредитам? Первым делом возникает мысль о том, что в качестве залога выступают жилые помещения. Но эта схема имеет мало шансов на реализацию, так как жильцы своими квартирами рисковать не станут. В Эстонии для этих целей используют стабильность финансовых потоков собственников жилья по оплате своих квартир и услуг ЖКХ. Второй фактор – стабильность институтов собственников жилья. И третий – эффективность работы судебной системы.

Следует отметить один важный момент. Есть предложения о том, что чем капитальный ремонт будет капитальней, тем большая дотация жильцам поступит от государства. То есть речь идет о том, чтобы не просто поменять трубы и покрасить фасад, а сделать дом более экономичным, энергоэффективным. К тому же это позволит частично окупить затраты за счет сокращение расходов на отопление и на другие нужды за счет использования энергосберегающих технологий.

В России возможность окупить затраты на проведение ремонта за счет снижение расходов на содержание дома очень большие. В Германии был принят закон о запрете проектирования жилых домов с энергопотреблением превышающим 7 литров условного топлива на 1 кв. м. в год. Сегодня в России на 1 кв. м. потребляется 50-60 литров условного топлива на 1 кв. м. в год. А в той же Германии существует экспериментальные дома с потреблением 1 литра условного топлива на 1 кв. м. в год. Только осуществление изоляции здания современными материалами способно снизить потребности в энергии на отопление или охлаждение помещений на 70-90%.

Нельзя сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что после капремонта квартиры в доме становятся дороже. К тому же всегда лучше самими распоряжаться своими средствами, чем перепоручать это делать другим. Внесенные поправки можно назвать даже историческими, так как открывают для людей совсем иные возможности. К тому же в стране появляется новый финансовый рынок, потенциально весьма большой.

Однако любым историческим шансом надо еще воспользоваться. Вряд ли стоит закрывать глаза и на то, что институт спецсчетов несет и дополнительные риски. Далеко не все ТСЖ смогут ими распорядиться с пользой для дела. По мнению экспертов, их следует открывать в тех Товариществах, где существует сплоченная команда жильцов, понимающая свои цели и задачи. Непременно среди них должны быть люди, умеющие распоряжаться финансовыми средствами, готовые контролировать их расход. Это должно быть реальное, а не формальное самоуправление.

Вряд ли пока в стране много таких ТСЖ, но, как говорится, лиха беда начало.

• ТСЖ