Утром – деньги, вечером – стулья

«Взнос» за капитальный ремонт считающегося общим имущества вычеркивают из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения (так гласит ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации). «Спонсирование» капитального ремонта общего имущества Жилищный кодекс РФ предусматривает за счёт взносов (обязательных и дополнительных) собственников в фонд капитального ремонта (размер, соответственно, устанавливается единым собранием владельцев помещений в многоквартирных домах), бюджетных субсидий, кредитов, займов и прочих источников – не запрещённых законодательством.

Суть «перестановок» в Жилищном кодексе: капремонт жилых домов теперь ложится на самих собственников жилья. Если прежде это считалось обязанностью Фонда содействия реформированию ЖКХ (за последние 5 лет по государственной программе приведено в порядок 130,5 тыс. домов с 15,2 млн. проживающих в них жильцов), то с 2014 года отдельной строкой в составе квартплаты в «роли» постоянного платежа появляется взнос на будущий капремонт (пять-шесть руб. за кв. м). Это значит, что владелец средней трехкомнатной квартиры обязан теперь выложить в месяц на 300 руб. больше. И если на первую тройку лет еще предусматривается финансирование из всем памятного Фонда ЖКХ, то потом оплачивать капремонты будут исключительно сами жильцы. Выбор один: либо сбрасывать средства в общую «суму», доверившись уполномоченному местной властью региональному оператору пресловутого капремонта, либо собирать средства на особом счете своего жилого многострадального дома.

Контролировать периодичность капремонтов и заключать, согласно графику, договоры на их проведение поручено Региональному оператору. РО известен как организация некоммерческая, обеспечивающая проведение достойного капремонта общего имущества того самого многоквартирного дома (статьи 20 и 178 ЖК России) и выполняющая функции технического заказчика ремонтных работ (ст. 180 ЖК РФ). Если строго следовать ст. 179 ЖК РФ, рубли от собственников квадратных метров одних многоквартирных зданий вполне могут расходоваться (на возвратной основе, разумеется) для оплаты ремонта в других аналогичных домах. А проведение капитального ремонта за счёт средств новоиспеченного фонда и восстановление имущества «коммуны» в многоквартирном доме осуществимо лишь после утверждения (и никак иначе) региональной программы капитального ремонта.

Отслеживать качество капремонта должна управляющая компания. За управляющей организацией сохраняется непременная обязанность контролировать работы по содержанию, текущему ремонту и устранению аварийных ситуаций.

Типовой ремонт будет скромным. На дорогой ремонт жителям элитных домов придется рассчитывать из собственных накоплений. Всем, кто хочет собирать на капремонт самостоятельно, управляющая компания может открыть (в обход общего котла) спецсчет, на котором будут собираться средства жильцов: именно на капремонт их дома и ничьего больше. Целевые сбережения граждан на ремонт ни на какие иные нужды потрачены быть не могут. Но этот вариант накопления не стоит выбирать жильцам домов, нуждающихся в немедленном обновлении. За наиболее острые случаи первым делом возьмется региональный оператор: планы капремонтов составлены по мере износа зданий. Если копить нет времени (падает крыша), то жилинспекция может в судебном порядке добиться первоочередного капремонта, а потом люди возместят затраты ежемесячными платежами.

Как дела в регионах?

В 2013-м году воплощение региональных адресных программ капремонта многоквартирных домов в жизнь стало предметом пристального внимания Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Изучив годовые отчеты 81 субъекта РФ, госкорпорация утвердила лишь 53 из них, а финансовая поддержка двадцати восьми субъектов Федерации была приостановлена: нашлись «проколы», нарушения Федерального закона № 185-ФЗ. Проштрафились Тыва, Дагестан, Бурятия, Удмуртия, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономный округа, Калининградская, Магаданская и Сахалинская области: там не были выполнены условия предоставления финансовой поддержки в плане принятия нормативной базы для создания региональной системы капитального ремонта домов – естественно, многоквартирных. Карелия, к примеру, не сумела обеспечить долевое финансирование программ по капитальному ремонту МД (многоквартирных домов). Пермский и Ставропольский края, кроме названных огрехов, отличились еще и нецелевым использованием средств по программам капитального ремонта МД. Схожие проблемы – в Архангельской, Волгоградской, Вологодской, Ивановской, Московской, Мурманской, Новгородской, Омской, Орловской, Ростовской, Свердловской, Ульяновской, Челябинской, Ярославской областях, а также в Еврейской автономной области.

При этом в Самаре, Подмосковье, Рязанской, Ярославской, Нижегородской областях вполне уместна пилотная программа капремонта многоквартирных домов в кредит. Опыт банковского кредитования капитального ремонта дает возможность создать нормативную базу и рассчитать стоимость работ для типовых серий домов. С этой целью Минстрой России согласился на переговоры со Сбербанком, Газпромбанком, «Возрождение», «ВТБ» и некоторыми региональными банками страны. Кредитные средства оформят на региональных операторов, собирающих взносы граждан на капремонт. Упомянутая программа рассчитана на жильцов изношенных и нуждающихся в срочном обновлении зданий, которые едва вступили в схему самофинансирования ремонтных работ и не успевают собрать средства на восстановление своего дома.

Между поддержанием и преобразованием

Что же такое капитальный (основательный) ремонт и чем он отличается от поверхностного, планового, текущего, а также от реконструкции и осовременивания (модернизации)? Под капитальным ремонтом, как гласит ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, имеется в виду замена и восстановление строительных конструкций, а бывает, что и/или их элементов (за исключением несущих). К капитальному ремонту относится и замена (восстановление) сетей инженерно-технического обеспечения или частей несущих строительных конструкций. Еще один «постулат», методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ, которая утверждена Постановлением Госстроя России N 15/1 от 05.03.2004, относит к капитальному ремонту работы по восстановлению и замене изношенных или разрушенных деталей и конструкций. Разумеется, имеются в виду объекты капитального строительства и инженерно-технического оборудования. То, что подлежит капитальному ремонту, меняют на лучшие конструкции и детали, более долговечные и экономичные, с образцовыми эксплуатационными показателями. Что же касается капитального ремонта наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства, то здесь подразумевают деятельность по восстановлению сетей теплогазо- и электроснабжения, водопровода и канализации, облагораживание и озеленение дворов, ремонт проездов и тротуаров.

Текущим (предупредительным) ремонтом Методика Госстроя называет своевременные и систематические работы, предупреждающие износ инженерного оборудования, отделки и конструкций, а также устранение детальных повреждений и неисправностей.

Если текущий ремонт производится с периодичностью до 1 года, то капитальный – более 1 года. А чтобы окончательно провести границу между объемами работ по ремонту текущему и капитальному, следует понять также и суть реконструкции. По статье1 ГрК РФ, реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства и его частей: объема, площади, высоты, этажности. В понятие реконструкции входят перестройка, надстройка и расширение объекта капитального строительства (в том числе – замена и восстановление несущих конструкций, но не их отдельных элементов).

Все сказанное означает, что капитальный ремонт находится где-то посередине между текущим ремонтом объектов капитального строительства и реконструкцией как таковой. При капитальном ремонте, как и при текущем, нет необходимости в государственном строительном надзоре, не требуется госэкспертиза проектной документации и не нужны разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Возможна лишь подготовка конкретных разделов проектной документации, основанной на задании застройщика или заказчика.

Разница нормативов

Кроме Методики определения стоимости строительной продукции, разобраться в тонкостях помогут Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (т. н. Положение № 279) и Ведомственные строительные нормативы N 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (т. н. Нормативы № 312).

Согласно Нормативам № 312, ремонт здания – это комплекс строительных и организационно-технических работ по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических характеристик здания. Текущий ремонт – это восстановление исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования для поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт – восстановление ресурса здания с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей. Если текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания со времени завершения строительства (капитального ремонта) до постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию), то капитальный ремонт предусматривает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их с целью улучшения эксплуатационных показателей (кроме замены фундаментов, каркасов и несущих стен). При капремонте может производиться экономически обоснованная модернизация объекта: оснащение дополнительным инженерным оборудованием, улучшение планировки, благоустройство территории и т. д. На капитальный ремонт может ставиться как всё здание, так и его часть (секции и элементы внешнего благоустройства).

Реконструкция – это изменение параметров объектов, их частей и качества инженерно-технического обеспечения, технико-экономических показателей для улучшения качества обслуживания, условий проживания или увеличения объема услуг (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При реконструкции зданий, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут проводиться изменение планировки и реконструкция наружных сетей (кроме магистральных), повышение уровня инженерного оборудования и благоустройство прилегающих территорий, улучшение архитектуры и возведение (или разборка) пристроек, встроек и надстроек.

Комплексный и выборочный

Если восстанавливаются все изношенные элементы конструкций, систем, сетей, устройств и оборудования, то это комплексный капитальный ремонт.
Если заменяются или ремонтируются отдельные конструктивные элементы здания, коммуникаций и устройств, то это выборочный капремонт. Он производится при экономической нецелесообразности или невозможности комплексного ремонта здания и при большом износе отдельных частей, угрожающем общей сохранности сооружения. При выборочном капремонте можно восстановить по мере износа кровлю или фасад, отдельные виды оборудования или участки инженерных коммуникаций (теплоснабжение, водопровод, канализацию, системы вентилирования и кондиционирования воздуха).

Комплексный и выборочный капитальный ремонт называется плановым. Есть еще неплановый капремонт – аварийный. Он выполняется при устранении последствий аварий и внезапных повреждений зданий, сетей, оборудования и коммуникаций, вызванных чрезвычайными ситуациями, экстремальными условиями и стихийными бедствиями.
Вид капитального ремонта подскажут техническое состояние здания, качество планировки и степень благоустройства. Состав работ должен быть таким, чтобы восстановленное здание удовлетворяло всем эксплуатационным требованиям.

Как тратить деньги

Правильное определение вида ремонта – важная задача не только для заказчика и исполнителя, а и налоговой службы. Бухгалтерия должна точно ориентироваться, какой именно ремонт произведен: текущий, капитальный, реконструкция или модернизация. Ведь затраты на ремонт основных средств и расходы по модернизации, реконструкции и достройке по-разному отражаются в бухучете и налогообложении.
Согласно ст. 260 НК РФ, затраты на ремонт списываются в том отчетном периоде, в котором были сделаны.

Если проводится реконструкция, модернизация или достройка, то согласно ст. 257 Налогового Кодекса РФ первичная стоимость основных средств меняется, а расходы списываются на амортизацию. К достройке, дооборудованию и модернизации, согласно ст. 257 НК РФ, относятся работы, вызванные изменением назначения амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками или другими новыми свойствами. При достройке, реконструкции, дооборудовании, техническом перевооружении, модернизации, частичной ликвидации основных средств изменяется первоначальная стоимость объектов (п. 2 ст. 257 НК РФ). Ремонт же направлен на сохранение первоначальных свойств основных средств.
Замена изношенных деревянных стен на каменные или бетонные и единовременная перекладка каменных стен в объеме больше 20% могут производиться только за счет средств на капитальное строительство. А вот затраты на надстройки, пристройки и ограждения к существующим зданиям и сооружениям, как и работы, вызванные изменением назначения здания, повышением нагрузок и другими новыми качествами, по статье капремонта проводить нельзя.

При проведении капремонта возможна замена изношенных конструкций на новые из более прочного материала (за исключением полной замены основных конструкций с наибольшим сроком службы), но не допускается замена конструкциями, не соответствующими нормам для нового строительства.

Улучшение благоустройства здания тоже можно сделать из денег на капремонт – если останутся после ремонтных работ. Первым делом средства должны быть направлены на комплексное устранение неисправностей изношенных элементов и обеспечение рационального энергопотребления (установку приборов учета воды, газа, электроэнергии и тепла).
В домах, подлежащих сносу, капремонт производится только в исключительных случаях и лишь в объеме, обеспечивающем безопасность и санитарию проживания (п. п. 2.4.2 – 2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда, Постановление N 170 Госстроя России от 27.09.2003).

Составляем смету

Смета капитального ремонта составляется по установленным нормам, действующим в регионе. Из средств, предназначенных на капремонт, оплачиваются расходы на проектно-сметные и строительно-монтажные работы, замену изношенного оборудования и пр. В смете предусматриваются как плановые накопления, так и накладные расходы, включая резерв на непредвиденные затраты. Запас должен состоять из двух частей: резерва заказчика (для оплаты дополнительных работ, связанных с уточнением проектных решений в ходе ремонта) и резерва подрядчика (для возмещения дополнительных затрат при изменении способа производства работ).
В состав работ по капитальному ремонту включаются также те, что относятся к текущему ремонту, но выполняются в связи с производством капитального ремонта.

Стоимость материалов, полученных при демонтаже оборудования и разборке стройконструкций, определяется с учетом затрат для приведения их в пригодное состояние. Цена возвратных материалов определяется как договорная в зависимости от рыночного спроса и способа реализации (передача оптом подрядчику, продажа или использование на собственные нужды). Стоимость материалов и изделий, полученных в процессе ремонта зданий в военных городках, учитывается как возвратная сумма, подлежащая обращению на финансирование капитального ремонта (п. п. 69, 71 – 83 Приложения к Приказу Минобороны России N 260 от 27.06.1996).
Для налогообложения неважно, каким образом выполняется ремонт – подрядным способом или собственными силами. Эффективность капремонта определяется сопоставлением итогов с затратами. Экономические результаты выражаются в экономии эксплуатационных расходов (устранении физического износа), социальные – в улучшении условий жизни и работы людей, повышении качества и увеличении спектра услуг.

От чего зависят сроки

Периодичность проведения капремонта, согласно приложениям N 5 – 7 к Положению, устанавливается в каждом случае индивидуально, в зависимости от состояния зданий и условий эксплуатации (норма или вибрационные нагрузки, переувлажнение или агрессивная среда).
Комплексный и выборочный капитальные ремонты жилых зданий проводятся на основании годовых и долгосрочных планов и увязываются с планами перспективного развития городов и сел. В военных городках ремонты производятся групповым методом с охватом восстановительными работами зданий разного назначения в границах микрорайона или квартала (п. 68 Приложения к Приказу Минобороны России N 260 от 27.06.1996, «Руководство по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации»).
Порядок выполнения капитального ремонта регулируется подробными календарными планами, предусматривающими поступление конструкций и материалов.

Сроки выполнения работ оговариваются договаривающимися сторонами – продолжительность капитального ремонта законодательством не регулируется. Но некоторые предписания на сей счет всё же есть.
Например, в п. 7.5 Положений об организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве (в редакции от 02.04.1997) оговаривается, что при прекращении основного производства из-за комплексного капитального ремонта производственных зданий ремонтные работы должны быть организованы в три смены.
А п. 75 Приложения к Приказу Минобороны России N 260 от 27.06.1996 обязывает выполнять ремонтные работы в военных округах в течение года. Если обычно капремонт выполняется на основании договоров подряда, то в военных городках, согласно п. 88 упомянутого Приложения, работы проводятся хозяйственным способом силами воинских частей, ремонтно-строительных организаций органов квартирно-эксплуатационной службы и строительно-монтажных организаций Минобороны России. Лишь при невозможности перечисленного за капитальный ремонт могут взяться сторонние организации. При этом сметные коэффициенты и расценки не должны превышать тарифов РСО военного округа.

Как попасть в программу

Текущий ремонт (профилактика преждевременного износа зданий и оборудования, устранение мелких повреждений и неисправностей) можно затеять по заявкам жителей, без протокола собрания собственников. Планы на такой ремонт составляются ежегодно и могут быть дополнены в зависимости от потребностей. Финансируется текущий ремонт из квартплаты (5,08 руб. за кв.м. жилого помещения). Статья расходов – «текущий ремонт общего имущества» (определяется Постановлением № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).

Чтобы попасть в адресную программу текущего ремонта, собственникам многоквартирного дома нужно написать коллективное заявление в жилкомсервис (подать в отдел по работе с собственниками жилья), указав даты и входящие номера заявок, подававшихся ранее для устранения проблем. В течение месяца после регистрации заявления должен прийти ответ о сроках внесения дома в адресную программу текущего ремонта (с обозначением времени его проведения). Детали организации ремонтных работ можно выяснить у домоуправа.

В программы текущего ремонта включаются адреса, по которым подошли сроки обновления подъездов, лестничных клеток и пр., а также адреса жалоб и аварийных заявок от жителей. В готовый список могут быть оперативно добавлены адреса по аварийно-восстановительным работам фасада и кровли, устранению следов протечек, ремонту дверей и окон.
Капитального ремонта ждать придется дольше, поскольку в этом случае производится замена изношенных конструкций зданий.

Качество ремонта можно и нужно контролировать. Жильцы вправе участвовать в приемке выполненных работ – закон уполномочивает входить в состав комиссий совет дома (общественное объединение, представляющее интересы собственников). Совет дома может либо подписать акт приемки, либо не подписать, указав недочеты и потребовав их устранения.
Перечень работ по текущему и капитальному ремонту определяет Постановление Правительства РФ N 491 от 13.08.2006. Включает он в себя все возможные позиции по восстановлению дома.

От фундамента до кровли

Если ремонтируется фундамент, то выполняются такие работы:

• восстановление поврежденной гидроизоляции;
• восстановление облицовки, заделка и расшивка швов и трещин;
• устранение деформаций путем усиления, перекладки или стяжки;
• усиление фундаментов под вентиляционное, насосное и пр. оборудование;
• установка и ремонт вентиляционных продухов;
• восстановление входов в подвалы;
• ремонт отмостки и замена участков «стульев» фундамента под деревянными зданиями и др.

При ремонте стен и фасадов речь идет о таких работах:

• заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей, герметизация стыков элементов полносборных зданий;
• расшивка швов и перекладка отдельных участков кирпичных стен;
• восстановление перемычек, простенков и карнизов;
• промывка и пескоструйная очистка фасадов, балконов и лоджий зданий до 2-го этажа;
• восстановление лепных и архитектурных деталей при угрозе падения;
• замена сливов на оконных проемах;
• утепление пазов и промерзающих участков стен;
• частичная смена обшивки деревянных стен;
• замена поврежденной облицовки и штукатурки;
• окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.

Под ремонтом перекрытий подразумеваются:

• восстановление стяжки и засыпки;
• частичная замена или усиление элементов деревянных перекрытий;
• противопожарная защита и антисептирование деревянных конструкций;
• заделка;
• заделка трещин, выбоин и швов в стыках сборных железобетонных перекрытий и железобетонных конструкциях;
• утепление и окраска балок на чердаке.

Ремонт кровли:

• противопожарная и антисептическая защита деревянных конструкций;
• усиление элементов деревянной стропильной системы;
• устранение неисправностей кровель (кроме полной замены покрытия), включая колпаки над трубами, покрытия парапетов и все элементы примыкания к конструкциям;
• замена фрагментов парапетных решеток, анкеров, ограждений, гильз, радиостоек, устройств заземления и лестниц;
• восстановление вентиляционных продухов, гидроизоляционного и утепляющего слоя чердачного покрытия;
• ремонт выходов на крыши и слуховых окон;
• замена водосточных труб и др.

Места общего пользования

Ремонт входа в подъезд, балконов и лестниц:

• частичная замена или укрепление перил;
• замена ступеней и элементов деревянных лестниц;
• заделка трещин и выбоин на лестницах и площадках;
• заделка трещин балконных плит, крылец и навесов;
• восстановление гидроизоляции балконных плит, крылец и навесов;
• замена и обшивка балконных решеток и настила;
• обустройство козырьков над входами в подвал и ограждений окон подвальных помещений.

Ремонт полов:

• замена отдельных участков покрытия в местах общего пользования;
• устройство и замена гидроизоляции полов в отдельных квартирных санузлах с полной заменой вышедшего из строя покрытия (по истечении нормативного срока службы).

Ремонт окон и дверей:

• восстановление и частичная замена оконных и дверных заполнений и приборов;
• установка упоров, доводчиков пружин и т. д.

Ремонт межквартирных перегородок:

• перекладка отдельных участков и заделка трещин в плитах;
• смена участков деревянных перегородок;
• заделка и усиление сопряжений со смежными конструкциями и пр.

Ремонт печей:

• перекладка патрубков и участков дымовых труб;
• перекладка, устранение неисправностей и восстановление очагов, пользователи которых – больше одной квартиры.

Внутренняя отделка:

• восстановление лепных деталей (включая квартиры зданий, находящихся под охранной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры);
• частичное восстановление штукатурки и облицовки плиткой стен, полов и потолков;
• малярные и стекольные работы во вспомогательных помещениях, служебном жилье и квартирах после ремонта облицовки и штукатурки (кроме работ, подлежащих выполнению за свой счет).

Инженерные коммуникации

Ремонт общедомовых технических устройств осуществляют специализированные предприятия по договору подряда с собственником или уполномоченной организацией по обслуживанию жилфонда. По согласованным с государственными надзорными органами регламентам изготовителей и ведомств устанавливаются и ремонтируются:

• системы контроля, диспетчеризации и автоматизированного управления инженерным оборудованием;
• системы пожаротушения и дымоудаления;
• общедомовые установки принудительной вентиляции (в домах выше 9 этажей);
• автоматизированные теплопункты, котельные, установки отопления и горячего водоснабжения;
• установки снабжения и очистки питьевой воды и сточных вод;
• узлы учета потребления воды и тепловой энергии;
• лифты;
• переговорно-замочные устройства.

Ремонт центрального отопления – это:

• гидравлические испытания инженерных систем;
• замена секций чугунных котлов, колосников, арматуры и контрольно-измерительных приборов;
• перекладка и обмуровка котлов и дымовых труб в котельной;
• замена электромоторов и насосов;
• восстановление разрушенной теплоизоляции;
• утепление труб и приборов;
• установка воздушных кранов;
• замена запорной и регулировочной арматуры, секций отопительных приборов и участков трубопроводов.

Ремонт горячего и холодного водоснабжения и водоотведения:

• починка и замена электромоторов и насосов малой мощности;
• замена участков трубопроводов и фасонных частей;
• замена узлов водонагревательных колонок;
• утепление и уплотнение трубопроводов и соединений, устранение разрушенной теплоизоляции и течи;
• замена кранов, смесителей, душей, ванн, умывальников, унитазов и запорной арматуры в квартирах по истечении срока службы;
• утепление и замена на чердаке арматуры водонапорных баков;
• удлинение и замена участков водопроводных выпусков для поливки дворов и улиц;
• замена пожарных кранов и вышедших из строя дымоотводящих патрубков;
• прочистка дворовой и ливневой канализации и дренажа.

Ремонт электроснабжения:

• замена сменных элементов стационарных электроплит в квартирах;
• восстановление и замена неисправных участков электросети здания, за исключением квартирной электропроводки (кроме коммунальных квартир);
• замена двигателей и узлов электроустановок здания;
• замена пакетных переключателей вводно-распределительных устройств и щитов, предохранителей, выключателей, розеток и светильников;
• установка и замена реле времени, фотовыключателей и прочих устройств автоматического и дистанционного управления освещением придомовых территорий и общедомовых помещений.

Ремонт вентиляции:

• устранение неплотностей коробов, камер и шахт;
• замена отдельных участков вентиляционного оборудования.

Работы по внешнему благоустройству включают:

• замену участков и обустройство ограждений мест отдыха, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, уборных, навесов и площадок для мусоросборников;
• восстановление участков отмостков по периметру здания, тротуаров и проездов;
• посев трав и восстановление газонов и клумб, посадка и замена кустов и деревьев.

Все работы должны быть оговорены в договоре с управляющей компанией.

Ремонт муниципального жилья

Социальным наймом, по жилищному законодательству, называется жилье, находящееся в государственной либо муниципальной собственности и предоставляющееся гражданам в бессрочное пользование и владение на основании специального договора. В таком случае квартиру нельзя продать, сдать в аренду, завещать, подарить и сделать в ней без согласия органов местного самоуправления и исполнительной власти перепланировку. Отношения между наймодателем и нанимателем строятся на базе норм Жилищного Кодекса РФ (главы 7-8) и Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2003. Обязанность наймодателя при этом – предоставить квартиру и участвовать в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором она находится.

Права и обязанности сторон по ремонту распределены так: текущий ремонт – за нанимателем (п.3 ст. 67 Жилищного Кодекса РФ), капитальный – за наймодателем (п.2 ст. 65 Жилищного Кодекса РФ). Но поскольку некоторые виды работ вызывают споры, обратимся к нормативной базе.

Типовой договор социального найма к текущему ремонту относит:

• окраску (оклейку) стен, потолков, дверей, полов, радиаторов, подоконников, оконных проемов с внутренней стороны;
• замену оконного и дверного оборудования;
• ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (тепло-, газо-, водоснабжение и электропроводка).

Но если неисправность проводки в квартире нанимателя спровоцирована неисправностью электропроводки во всем доме (общее имущество), – заменить ее должен наймодатель.

Разногласия между жильцами и наймодателями по договору социального найма возникают еще и потому, что в законодательстве нет четких разграничений между капитальным и текущим ремонтами. Например, кто должен заменять оконные блоки и сгоревший при пожаре утеплитель между перекрытиями? Между тем, это обязанность наймодателя.
Согласно статьям 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется властями или выбранной в открытом конкурсе управляющей компанией (УК). Значит, и договорные отношения по управлению многоквартирным домом складываются между УК и государственными (муниципальными) властями. УК при этом может предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения обязанностей: например, финансирования производимого подрядчиками капремонта.
Если наймодатель не исполняет своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель вправе требовать уменьшения квартплаты или возмещения собственных расходов на устранение недостатков жилого помещения (ст. 66 Жилищного Кодекса РФ). Нужно всего лишь направить собственнику жилья по договору социального найма официальную претензию. Если наймодатель ее проигнорирует, наниматель может обратиться в суд.

Плюсы и минусы новации

Конечно, новая статья расходов россиян не обрадовала. Трудно с энтузиазмом отдавать кровные на капитальные преобразования другим, в то время как собственный дом в региональном плане ремонта – лишь через четверть века! Многие плательщики до него просто не доживут, а деньги вынь да положь сегодня (и каждый месяц). В «безнадежном» случае есть смысл открыть индивидуальный счет дома. Но тогда владельцы сами будут распоряжаться своими отчислениями и проводить ремонтные работы под свою ответственность.
Нововведение только вступило в силу, а уже есть злоупотребления. Иногда новая строка в квартплате появляется у нанимателей жилья, не обязанных по закону оплачивать капремонт, поскольку не являются собственниками. В Обществе защиты прав потребителей говорят, что причина недовольства новым порядком – в недоверии людей к управляющим компаниям. Учитывая коррумпированность коммунальных служб, мало у кого может быть уверенность, что деньги пойдут по назначению. Скандалы с участием управляющих компаний дают почву для сомнений: а не будут ли деньги разворованы к тому моменту, когда подойдет очередь капремонта вашего дома?

Внимание на крайнюю запущенность проблемы обращают, в частности, в Союзе городов Заполярья и Крайнего Севера: многие годы государство не ремонтировало жилой фонд, и теперь на это понадобится уйма денег! Расходы на капремонт пятиэтажек на Севере будут исчисляться миллионами рублей, которых с населения просто не наскрести. Проблемы аварийных домов должны оставаться государственной заботой, считают эксперты, и возможно, государство к их мнению прислушается.
В зависимости от региона, ежемесячные расходы жильца на капремонт колеблются от 2 до 12 руб. за кв. м в месяц – слишком значимая сумма, чтобы не интересоваться, куда пойдут эти деньги.
В одном же реформа платежей будет иметь неоспоримый плюс: осознавая, что большинству домов капремонт предстоит очень не скоро, жильцы наверняка начнут беречь свое имущество и уделять больше внимания его содержанию.

• Капитальный ремонт